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比如,银行集中145亿的一个资产包,以100亿的成本,赚点手续费,付出些管理成本,按110亿,卖到市场上,银行当然是愿意的,而这个资产包,按照每份10万元,卖给投资公司或者投资人,也是很有市场的。说简单些,即便扣除5%的不良率,投资回报率也比存款高很多。
还用卖西红柿来打比方,就好比我们开公司,请人卖西红柿,按销售额给我们提成,折合一个不错的年收益率,OK。对于开公司(投资)的人来说,卖什么不重要,年收益率,才是重要的。而掌握年收益率的计算和统计方式,合理评估风险,也就是投资理财的基本入门关键。
这样的投资机会,很多人都会愿意,问题是,就好象卖西红柿一样,做投资,也得考虑风险。西红柿会烂,会滞销,这些投资背后的房子,其实也一样。
⒊次级债危机-多收了三五斗-烂西红柿
由于次级按揭本身是建立在房价只涨不跌才没风险的前提下,虽然政府的心愿,乃至开发商的梦想,银行的捧场,都在助推房价,但美国的房价,还是不得不服从有涨必有跌的规律,于是,也就有了“烂西红柿”的结果。美国的次级债危机,使美国、欧洲、乃至全球的经济出现严重的倒退:全球股市在两周之内瞬时蒸发2.66万亿美元。
其实,次级债危机的根本原因,就是房价单一、片面的非理性上涨,使国民负担加重。正如前面说到的,2005年底,当美国人的资产有56%都是房子的时候,危机已经很明显了,何况是又涨了两年之后。当大家除了负担房子,对其他消费的负担能力明显下降时,最终必然导致人们不得不抛弃房子,选择更好的生活。用句老百姓的话:咱玩儿不起了,不和你玩儿了,你们爱玩儿玩去,玩儿不起,死去吧。当然,死的未必是开发商,而是银行。
说到这里,难免有人问,中国的房价泡沫什么时候破?嘿嘿,道理已经说清楚了,就看大家什么时候不陪他们玩儿了呗。想想吧,对于北京市民来说,您家庭的财产总值里,房子已经占到什么样的比重?如果你家有一套房子,保守估计,值80万,你除了房子之外的财产,能有多少?50万有没有?30万呢?
⒋思考次级债-为什么美国西红柿烂得快?
对比中美房价和收入,总觉得美国房价太低,收入很高,可为什么中国的房价泡沫还没破,美国的到先破了?其实,这个问题,真的是有点敏感。就好象问到底是美国的政府和官员更爱国,更关注民生,更拿老百姓当回事,还是中国……。
其实,这背后的一个根本道理,就是“民智”,和“愚民”相反,美国人普遍了解理财,人家的钱除了买房子,还有很多可以用的地方,而我国目前的情况是,银行卖个年息3.8的国债,都有人夜里通宵排队。说到理财,先得谈谈买房子为什么不划算。一物一用,一物多用哪个好,房子只是用来住的么?当然不是,房子是财产,可以出租、继承、转卖、抵押,功能远不止居住那么简单,就好象手机不光能打电话、还能发短信一样,物尽其用,是节俭,是美德。咱们本来就没那么富,何必要搞铺张。
美国政府为什么不惜补贴利息,也要鼓励老百姓贷款买房子,其实,深层次的道理在于,买房子不划算,不鼓励老百姓消费,政府就要花更多的钱来解决同样的问题。
以北京为例,市区一套60平米的房子,要租到2160每月,才是36元每平米每月,1.2元每平米每天,说实话并不容易;而150平米的房子,要租到5400元每月,也是1.2元每平米每天,就有相当难度了。
而购买同样的房子呢,即便保守的按照12000元每平米每天,60平米价值72万,除以2160元,房价房租比≥333倍,年收益率3.6%,还不如银行存款利息高。
这里请注意这样一个事实,由于市区的写字楼、酒店和住宅的土地价格相差无几,所以,投资住宅,无疑是最不划算的,因为写字楼的租金轻易可以达到2.5元每平米每天,而酒店的租金就更高,简单计算如下:
一个8000平米的酒店,按照每个房间40平米(扣除公摊不到24平米),200个房间,平均成交日租180元,扣除空租和运营成本,按理论租金的75%估算收入,每月可以达到81万,平均已经是3.375元每平米每天。按照每平米12000元计算,投资回报率10%,而且,大家都知道,北京的酒店远没这么便宜,而且餐饮、娱乐等部门也会有收入。道理很清楚了,想清楚的话,谁还愿意投资住宅?
归根到底,美国的房价没有和中国一样,涨到这个程度,没有人鼓吹什么纽约的土地不够,全美国、乃至全世界的人都要到美国买房子,最根本的差别,不是政府、银行没服从开发商的利益,更不是美国“专家”不易买通,而是美国人整体的理财素质高,市场化程度高,人民有更宽阔的投资视野和多样的投资理财渠道。
其实,北京的土地同样够用,单位面积人口比人家纽约低,住得还是高楼,人家纽约住别墅土地都够,我们住高楼,土地会不够么?关键是美国人有钱可以去投资理财,而中国的官员甚至有些迂腐到还停留在1984年以前的,老百姓要是想赚钱,那就是“投机倒把”。谁说只有开发商可以投资,王侯将相尚且宁有种乎,咱老百姓为什么就不可以团结起来自己做开发商!
所以,美国西红柿烂得快,根本原因是美国老百姓不拿西红柿当主食。
⒌中国房价-次级债西红柿什么时候丢过来?中国各银行的资产不良率,即便没有次级债,也比美国有次级债还高,而且,中国各银行的不良贷款主要是房地产相关贷款,这是不争的事实。可为什么银行还要在最近12个月内,给房地产增发9000亿贷款呢,加息,可以说是银行大胆的关键。和美国的政府、银行,宁可补贴利益,也要鼓励住房消费,助推房价高涨一样,我国的政府和银行、以及开发商,也是在利用信息不对称,在专家和数据的支持下,靠金融技巧,来玩炒高房价的危险游戏。同样贷出1万元10年期贷款,按照2006年8月19日的利率,银行每月只能回收115.29元,而按照2007年9月15日的利率,银行每月可以回收120.43元,年毛收益率从38.3提高到了44.5,正是这多出的6.2,让银行有勇气铤而走险,因为,即便导致贷款不良率上升,只要没超过增加的收益,银行就会更赚钱。银行赌得很大,而且很放心,赌赢了,他们的待遇可以更高,赌输了,无非是国家和人民亏损,少数人负责,全行业获益。了解了银行“玩火”的理由,我们又一次无奈的发现,原来中国所有的问题,归根到底,都是“监管缺失”。难道,我们真的不该合理的支出监管成本,来解决困扰整个中华民族的各种问题么?根据初步评估,以北京为例,只要拿出82.8亿,平均每个老百姓每年552元,就可以实现公务员周薪制,让每个老百姓平均每年至少多得1万元。可我们什么时候才能算过来这笔账呢?
最后,还是回到敏感的“房价”:刚刚过去的07年3季度,北京已经出现均价5万以上的楼盘,成交价超过21660元每平米的商品房达到1032套,总面积20.1万平米,成交额逾54亿,总均价25785元每平米,是否已够疯狂?深圳国庆长假仅成交28套商品房,是上海第二?还是香港97?其实,这些都已不再重要,让富人们玩火儿去吧,咱老百姓该理财了