最高端的选择——涉外租赁,据说目前在天津常住的韩国人口已达到5万人,日本与欧美人口增加幅度也可以用“与日俱增”来形容,面对如此大的市场,拥有一间1-2室精致小公寓的你还不该偷笑?但是并不是哪个地段都可以做涉外租赁的,韩国人一般居住在水上、万德庄、华苑区域,日本人则集中在水上、津乐汇周边,欧美人喜欢花园洋房,所以你就不用考虑了。日本和韩国朋友一般乐于接受5000元左右的租金,当然他们对装修和设施要求也较高,大浴缸、双开门冰箱对他们来说都是比较喜欢的,此外楼下最好有会所、不远处一定要有超市才行。有报道称他们还爱看自己国家的卫星电视,这个,恐怕你也得给解决一下,这样七七八八算下来,投资不在少数,不过涉外租赁一般较稳定,平均租期大约在3-5年,月租金可保持在4000元左右,所以长远来看还是有利可图的。
你也别以为这种事会是天上掉馅饼……
“买房出租”当然也不是十全十美的,且不说现如今天津高端租赁市场已经供大于求,激烈竞争之下已明显拉开梯度。专家预测白领地主们会遭遇的最大阻碍就是政策限制,虽然买方出租不同于恶意炒房,但此种套利方式,尤其是一些白领购买经济适用房出租的行为,未来政策应该会有很大限制。此外,专家还认为未来的政策风险还有国家收紧贷款政策,大规模建设廉租房致使平均房租下降等。
而英国人的说法,伦敦最大的房屋贷款机构布拉德福德和宾利公司的金融专家马克·史蒂文森表示,未来对“白领地主”的最大威胁之一是利率的上涨。利率上涨后,白领地主可能很难在还贷和租金收入中取得平衡。
你不如自己先算一笔账……
假设房贷年利率为5.51%,并且租金收入水平保持不变。
你在中心城区购买一处60平米的小公寓,总价60万元,两成首付12万元,银行贷款48万元。按照等额本息方式,贷款20年时,月还款额为3557.87元,计算利息后实际总购房款为85.4万元。若贷款15年时,月还款额为4161.81元,计算利息后实际总购房款为74.9万元。你还要至少投入2万元用于购置家具、电器等。每年的物业费用为1440元。每年的取暖费用为1200元。
以恒华大厦的精装公寓为例,70-80平米的户型月租金一般在4500元左右,考虑到你的房屋虽然互相较小但毕竟是全新的,且交通便利家电齐全,姑且定价在3500元。在出租过程中每年都应留出一个月的空置期,因此,你的这套房屋的年租金毛收入为:3.9万元/年。
年租金净收入3.9-0.144-0.12=3.6万元。如果贷款20年时,该套房屋的投资回收期=(85.4+2)/3.6=24(年);如果贷款15年时,该套房屋的投资回收期=(74.9+2)/3.6=21(年)。
以上的预算可能是比较普遍的状态,保守估计,投资精装小户型公寓的回收期应该不会超过30年,正好满足了你在退休后也有一份固定收入的愿望。