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今天,看到那个任志强写了一个文章《几只苍蝇》,大意是不会有几个人说房价形成拐点就真的能有拐点。这种居高临下的把别人比喻成苍蝇的态度非常令人反感。预告于1月9日,最晚10日对此亮剑,我会说得非常难听。期题目是《万头肥猪不能阻碍房价拐点》。
任志强屡屡有这样刺耳的观点,有些其实是实话实说,有些则明显错误的。而这种房价长期来看只涨不跌的观点就要辩证看待。
不错,从世界各国的发展历程来看,只要不是亡国的,房价从长期来看都是上涨的,美国、日本、英国、印度,现在的房价肯定比50年前高,更比250年前高。不过因此毫不犹豫地,不顾一切地买进已经连涨好多年的房子,就是为下半生的不快乐奠定了坚实的基础。理由如下:
有现实的例子,日本的房价的确是长期上涨的,我看未来也会如此,可是曾经上涨过快,于是出现了连续14年的下跌,哪怕日本实行零利率,也无济于事,整个日本经济陷入困境;香港在亚洲金融危机前,港人也是疯狂抢楼,涨得过快,于是连跌6年。这种情况下,什么人多地少,土地稀缺性,都没有用。
当时,不少和中国大陆人一样喜欢买房的日本人和香港人,每个星期五晚上睡下前,都意识到,自己的财产又消失了一部分。虽然房价长期来看肯定上涨,这时候,难道会心情愉快,甚至这都不足以起到心理安慰的作用?房价长期肯定上涨,可是人一生能有几个14年、6年?当房价持续下跌的时候,也有一些人对房价长期来看肯定上涨的信念发生了动摇,于是自杀了。
经济学大师凯思斯也谈到过“长期”在经济上的意义:“从长期来看,我们都是要死的。”
长期看只涨不跌,并不能排除短期下跌的风险。想起一件趣事,有个工程,施工的人在没有防护施备的情况下不愿动手,因为要碰石棉,石棉是有毒的,有领导就说不要紧,是安全的,施工的人就让领导来起带头作用,碰一碰石棉,领导马上退后三步,连连摆手。如果开发商承诺自己的房价以后只涨不跌,就应该写入合同,并且约定当房价下跌,业主有权要求下跌部分双倍的赔偿金。开发商吹嘘自己的房子只涨不跌的很多,但恐怕没有多少人愿意把这个承诺及违约责任写入合同,如果真的只涨不跌,为什么不写入合同?
所以,只要房价不是只涨不跌的,房价长期上涨对现实的买入决策没有太大参考价值。即使长期肯定上涨,选择一个更低的买点,避免一个较高的买价,是应当努力争取的。
2、要考虑机会成本。机会成本就是因为选择了某种投资,因此损失的其它种投资带来的收益。有时候某种投资行为似乎是盈利的,仔细算算,其实是亏损的。比如有对夫妻,辞职后,投资200万,办企业。一年下来盈利15万,挺高兴。可是有人给他们分析,如果不辞职,原来两人稳定的工作,收入是12万,200万投资到无风险的国债,年收益6万,机会成本是18万。其实两人不光没有盈利,反而亏损3万元。
有本书,值得普遍缺乏理财知识和理念的中国人看一看,就是《富爸爸、穷爸爸》,其中提到:“购买曼哈顿岛是有史以来最廉价的交易之一,纽约被以价值24美元的廉价小玩艺买下来。然而,如果将那24美元用于投资,以8%的年利率计算,到1995年这24美元就会变成28万亿美元。如果把24美元存起来,到今天也可以把曼哈顿重新买下来,特别是以1995年的房地产价格计算的话。”爱因斯坦这个搞科学,也搞过很多女人的人,也曾发现复利的巨大力量,因此认为“复利是世界上第八奇迹”。所以,房价长期上涨,对一般的人可能并没有太大意义。不要看现在日本的房价是1945年的很多倍,为什么不看看1945年日本丰田公司的股价到现在涨了多少倍?如果1945年投资于日本的一般行业,取得社会平均利润率未必逊于投资房产取得的利润。
房产作为一个投资渠道,并不适合所有的人。世界上有很多从长期来看只不涨不跌的东西,如文物、股票、基金等。人们应当努力发现适合于自己的投资渠道。本人就是持续投资于证券投资基金,表现最差的易方达平稳增长开放式基金,从2002年8月到现在,4年多一点,股市指数从1683点,涨到现在的1720点,基本未涨,可是盈利达到80%以上。并且不要缴纳任何税收,任何一个交易日都可以卖出。(这是在2006年9月的数据)
3、要考虑通货膨胀。不少东西的价格高于10年前的价格,不过未必就是升了值。假如10年内平均年通货膨胀率是3%,则涨幅34.39%以下,其实都是贬值的。所以房价虽然长期肯定是上涨的,不过考虑到通货膨胀因素,其实上涨的并没有那么多。
4、要考虑贷款成本。现在大多数人买房都需要借助银行的贷款。所以房价长期上涨,但扣除贷款成本,其实实现的增值并没有那么多。
有时候,亲眼看到的东西并不是真的。为什么亲眼看到的东西不是真的?典型的例子就是海市蜃楼,还有这样一个故事:孔子周游列国的时候,一次又花光了钱,没饭吃。好不容易搞到一些米,学生们就开始煮饭,老孔在边上等着。突然他看到一个令他不敢相信自己眼睛的事情,就是发现认为比自己道德更纯粹的颜回,把手伸到锅里偷米饭吃。后来老孔搞清楚了,原来是有树叶落到锅里了,导致一些饭不干净,颜回是把这些米弄出来,扔了可惜,吃了。同样,正确的道理,也未必完全、绝对地正确。实在想不出长期房价上涨这种论点有什么错误,不过因此在任何时候都买进房子,就是闭着眼睛走路,到底碰到的美女会动人一笑或左右开弓,还是跌到火坑里,全凭可遇不可求的运气了。
对任志强的这种说法表示理解。作为一个企业家,追求的就是企业利润最大化,当然要说房价要涨,怎么能说房价要跌呢?追求利益的最大化,是社会生活中一些并不客观的言论的根本目的。所以王婆卖瓜,要说瓜要涨价;医生说剖腹产比较好,因为这样医生收取的费用比一般接生要高;报纸说报纸广告效果好,网站说网络广告是个趋势,效果更好;海归说海外学校教学质量高,本地人才说海归不了解国情;医生对病人说病情很严重;律师对委托人说案情复杂又难办……。有时候为了自己的利益,会有让正常智力的人感到可笑的言论,如美国打下伊拉克后,伊拉克出现哄抢,美国国防部长说这是伊拉克人获得自由的表现。
突然想起一个笑话:有个A,旅行路过一个村子,要过一座桥,这个桥头有一条大狗,看起来很凶恶,就有点怕。正好边上坐着一个老头,就问老头:“请问你的狗咬不咬人?”老头说:“不咬人。”A很高兴,放心大胆地唱着“妹妹你大胆地往前走”就过桥,不料这只狗毫不客气地就是一口。A很生气,问老头:“你不是说你的狗不咬人吗?”这个老头回答:“这不是我的狗。”看看,这个老头没有说谎,可是A被咬了。不令人深思吗?
最后,提醒一些本没有多少钱的穷老百姓,自己的钱来之不易,教育、养老、医疗成本巨大。而房子作为一种商品,和其他商品一样,必然大涨后必有大跌,等一段时间同样的房子可以节省大量的购房成本。君子报仇,十年不晚。买房等几年何妨?有人可能后悔,因为早点买,更便宜。其实当初不买,大多人的原因是因为房价太高。那么是一种更高的价格容易下跌,还是一种比较高的价格容易下跌?如果疑惑为什么这么长时间房价一直不见下跌,可以参考我写的《中国房价下跌的必由之路》