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受到春节临近和市场经过上一年几乎“井喷”态势后调整双重因素的影响,房地产市场在进入一月份后,无论从购房需求还是成交量都会进入一个相对“疲软”期,因此历年的岁末年初二手房市场一般都是一个成交的淡季。进入2008年一月份,由于拐点论的蔓延和商品房市场观望气氛的浓厚,二手房市场的例行性冬眠也被赋予了另一层意义。那么,在这一特殊时期,二手房市场的供需情况、成交情况、价格走势到底如何呢,与往年同时期相比是否有其明显的不同以往的现象呢?“链家地产”市场研发中心特将近期市场进行盘点,总结如下三个特点:
首先,房源放量相比上月同期基本持平,部分区域增涨一成左右,客户量下降11%据“链家地产”统计数据分析,1月上半月二手房挂牌量环比12月下半月基本持平,客户量则呈下降趋势,降幅达11%。而在一些区域,房源上涨与客户下降两个特点在几乎都是一一对应的情况,例如朝青、CBD、六里桥、亚运村等区域都在一定程度上出现了房源上涨和客户下降的现象。“链家地产”市场研发中心认为,房源放量和客户下降较为明显的区域一般是投资现象较多的区域,新的一年由于加息等因素带来的持有成本增加促使了区域房源放量,而由于投资需求消化区域房产占到相当比重,受到整个房地产市场浓厚的观望气氛影响,区域投资需求放缓入市进程,部分持有者急于套现缓解压力和需求者的“探市”心理双双构成了供应上涨和需求下降。
其次,成交量环比下降9%,同比上涨13%据“链家地产”统计数据分析,1月上半月二手房成交量环比12月下半月下降9%左右;但是与2007年1月份同期相比仍然处于上涨趋势,上涨幅度在13%左右。“链家地产”市场研发中心认为,由于2007年以来二手房成交量一路上涨,到年底才出现微降趋势,因此从绝对量上来说其成交仍然大于往年同期;与此同时,由于北京二手房市场流通率正在加快,并不能仅依据纵向比较的上升趋势来判断当前二手房市场处于旺季或淡季与否,而主要是因为二手房成交量经历了过去一年的上涨,态势已经趋于平缓。
再次,平均成交价格环比上涨0.7%,达到9549元/平米据“链家地产”统计数据分析,1月上半月二手房平均成交价格达到9549元/平米,相比12月下半月的9483元/平米,涨幅在0.7%左右。“链家地产”市场研发中心认为,在房源增加、客户和成交量下降的情况下,价格依然稳中有升主要基于两点:一是绝大部分房产持有者的心理预期未变,尽管目前为成交淡季,但是仅为岁末年初例行的调整期,不能从根本上影响房产持有者的信心,只有少部分以投资为主急于套现的人群影响会相对较大;二是部分热点区域购房需求依然旺盛,带动整体价格稳升不坠。诸如方庄、幸福大街、八通沿线、石景山等区域的购房需求和成交还出现了一定程度的上涨,这也从侧面说明自住为主的区域受季节因素影响要小得多。
最后,“链家地产”市场研发中心认为,岁末年初二手房市场的颇多变数其实探根究底与往年同一时期区别并不大,但可以预计的是,部分房地产宏观调控政策和金融政策对部分类型房产的影响痕迹已经越来越重,因此即使春节后二手房市场复苏,价量涨幅相对往年也应该趋于缓和。