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现在大家讨论房价问题,争论的焦点经常围绕供求关系展开。主涨派认为供求关系决定房价必涨,而主跌派则从需求的不同种类阐述,试图否认供不应求状况的存在。依本人之见,讨论供求关系,首先得固化供给总量,无论是新增建设用地、存量土地、商品房或者保障房,实际上能够供应市场的总量就那么多,除非国家的土地制度出现重大变化,否则供给变化的弹性很小。这个量是不是够,决定于总需求。
马斯洛理论把需求分成生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五类,依次由较低层次到较高层次。其中生理上的需要是人类维持自身生存的最基本要求,包括饥、渴、衣、住、性的方面的要求。如果这些需要得不到满足,人类的生存就成了问题。在这个意义上说,生理需要是推动人们行动的最强大的动力。只有这些最基本的需要满足到维持生存所必需的程度后,其他的需要才能成为新的激励因素。
房地产行业开发住宅就是要满足人们对于居住的生理需求,这个工作在今天的中国虽然如火如荼,但总体而言差距还相当明显,无论人均居住面积,还是住宅质量,亦或是居住品质等方面,均不甚理想。更有许多居民仍然生活在破旧的房屋中。因此房地产行业可谓任重道远,仍需努力。
当前大家讨论房地产需求时,存在不少争议。对于目前住宅需求识别方面各方意见比较统一,需求包括首次置业需求、改善居住条件需求、动拆迁需求、资产保值与抗风险需求、中长期投资需求、子女教育等其他需求。但对于什么是需求?或者什么是经常提及的刚性需求?则存在分歧。有人认为,需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。所以住宅需求必须对应居民的实际购买力。至于广大民众对于住宅的渴望,则解释为住宅需要。而住宅需要在没有购买力约束下,是多多益善。如果这样理解,我认为也没有错。因为焦点并非是需求与需要两个名词之争,而是实际购买力或者叫支付能力。
开玩笑的说,今天还在买房的消费者,包括深圳和北京的购房者,真正应该算刚性需求了吧。美国的例子,一位医生,房价高涨时一直没有出手,现在价格降了,出手买了一套海景房,算刚性需求吧。另一个如实话般的玩笑是这样的,为什么那么多人都盼着房价跌,是因为大家都想买。如果都不想买,房价涨跌也就没人关心了。
需求是有弹性的,其中需求的价格弹性本应该很大,但近年来却出现越涨越买的局面,需求价格弹性反而极不明显。不过,从近期房地产市场走势分析,需求的政策弹性已经开始初见成效,大量的投资需求、改善型需求等等都被政策挡在了门外,政策对总需求的影响无论如何评估都不为过。所以,今天我们讨论供求关系时,只能是基于现行政策基础,如果政策面出现什么新情况,那么供求矛盾如何变化就需要重新评定。
所以说什么刚性需求也是有问题的,因为那些刚性中的绝大多数都无法对抗政策变化。物业税、提高首付、提高利率等都会抑制需求,而限制外地人购房等极端政策则将更加有效地删减需求总量。
别说什么刚性需求了。需求一直存在,有一位作家说过,中国人对于家的概念与西方人是不同的,国人对家的记忆更多的是静态的物,房屋、树木、院子等等。因此拥有自己的房子就成了国人文化的一个重要组成部分,这也可以解释为何流洋的国人在国外刚刚安定下来,收入还没有上去就着急买房的情况。国内也如是,年轻人大学毕业变要买房,这种需求是刚性的,支撑力来源于传统文化与社会现实。别不承认,冯仑说女青年导致房价上涨,虽属调侃,但也是事实。购买力也存在,只不过许多购买力集中于投资与改善型需求之中。
中国人住宅的私有化率是否世界第一不得而知,但对住房需求的刚性估计在世界上数一数二。只是中国还很穷,对于需求的支付力刚性不够,房价上涨更拉大了之间的差距,之前多少年积累的购买力已经在近年来得到了释放,短期内需要补充与积蓄。而保障性住房体制实际上尚属初级阶段,离满足大多数人基本需求还有漫长道路。
现阶段很大的呼声是让房子降价到公众能够承受的水平,但这一点个人认为没有可能性。快速提高公众收入水平的可能性也不大。因此房价陷入当前的调整就成为了必然的选择。这之后,关键还在于需求的各种影响因素如何变化,这方面我认为还有许多不确定性,困此预测房价走势就成为了重大的难题。不过,要清楚地认识到,把国人的住房需求转变更是件难上加难的事情,王石说40以前不买房,我看太难了。需要太多的前提条件,或许几十年后才可能实现。