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2月18日,北京市建委颁发了《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》(征求意见稿)(以下简称《征求意见稿》)等四项政策,开始在网上公示征求意见;其中广受关注的二手经济适用房再上市政策在通知中得到了明确;“链家地产”副总经理金育松认为,该征求意见稿是对去年9月末北京市出台的《经济适用住房管理办法(试行)的通知》(京政发[2007]27号)的补充。《征求意见稿》进一步明确了新房新办法,老房老办法;对于5年外的二手经济适用房再上市,将按照价差的70%征收土地收益;同时,《征求意见稿》在一定程度上有利于缩减经济适用房交易的“隐性”操作空间。
新政三大亮点:老房老办法、征收价差70%、缩减阴阳合同操作空间
“链家地产”副总经理金育松认为,从通知的具体内容来看,体现了三大亮点。首先,明确了“新房新办法,老房老办法”。去年出台的经济适用房管理办法,并没有严格区分新建经济适用房和二手经济适用房;这让部分业主及客户都因为政策走向不明朗产生了一定的观望;此次通知明确了二手经济适用房再上市的细则,在通知发布之日前已签订合同的二手经济适用房,都将实行老政策;这无疑将有助于打破目前二手经济适用房市场的观望情绪。
其次,新老政策使得满5年的经济适用房再上市转让交易收益大幅下降。
去年出台的管理办法提出的土地收益征收办法为“对于满5年的经济适用房上市交易,届时按同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳”;而征求意见稿规定的是“对于通知下发之日起签订合同的,对取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的,按原购房价格和出售价格价差的70%;而对于通知下发前签订购房合同的,对取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的,只需按出售价格的10%交纳土地收益”;一方面明确了价差的计算方式,避免了之前政策当中难以确定同地段商品住房价格的麻烦;另一方面,明确了征收比例,并且使未签订购房合同的5年外“新房”出售收益大幅降低。比如回龙观一套100平米的二手经济适用房,市场价为8000元/平米,原购房价为2600元/平米,在政策执行后,如果该套房产属于已经签订了购房合同的5年外的“老房”,再上市交易时是按照成交价的10%缴纳综合地价款;即8万元(100×8000×10%),而如果属于未签订购房合同的“新房”,则需要缴纳37.8万元(100×(8000-2600)×70%);业主收益减少了29.8万元。由于收益大幅下降,业主出售意愿肯定会受到大挫。同时,价差70%的比例也比去年杭州所执行的55%的比例要高。
第三,缩减了二手经济适用房的“隐性”操作空间。
对于5年内的经济适用房来说,虽然之前的政策规定也是不允许按照市场价出售,但是,在实际的操作当中,还是存在一定的“隐性”操作空间,业主同样可以以市场价出售,而按照原购房价过户,从而也可以赚取差价收益;而按照《征求意见稿》中的规定,将会大大缩减这种“隐性”的操作空间。这体现在,对于5年内的二手经济适用房再上市时,是先提出申请,再由区县住房保障部门通过摇号方式确定购房人,谁能最终购买经济适用房是“现时”确定,也就是说,未来5年内经济适用房的交易基本是在住房保障部门的监管之下“现时”完成,从而压缩了“隐性”操作空间。
对于5年外的经济适用房来说,虽然可以按照市场价进行出售,但是,需要按原购房价和出售价价差的70%交纳土地收益,并且政府享有优先回购权,如果部分业主寻求“隐性”的操作方式,政府可以通过过户环节进行监控并随之履行政府优先回购的权利。这样,对于未来5年外的经济适用房交易而言,也将大大压缩“隐性”操作空间。
市场影响:政策实施前5年内经济适用房将加快成交,实施后5年外经济适用房将价量同涨
“链家地产”副总经理金育松认为,由于征求意见稿实施时间未定,但“新房新办法、老房老办法”,的思路已经非常清晰;因此政策具体执行的时间将会成为“敏感点”;并对目前的二手经济适用房市场产生微妙的影响。
首先,在正式政策实施前,5年内的二手经济适用房将加快成交;征求意见稿关于“新房新办法、老房老办法”的新老之分取决于通知发布时是否签订了购房合同,由于征求意见稿仍需要一段时间才公示完毕并出台正式文件,那么在此之前,5年内的部分二手经济适用房业主仍可能会寻求一些“合理”的操作方式来获得收益,在较大程度上会增强这部分业主的出售意愿;这在一定程度上将加快这类房产的成交速度。
其次,在正式政策实施后,5年外的老经济适用房交易将价量同涨;由于实行老房老办法,目前的通知也只是征求意见稿,那么在这之前的所有以签订购房合同的经济适用房,都将实行老办法;业主仍然可以按照市场价出售,并且不需要交纳价差70%的土地收益;业主收益有保障,客户购买后即获得商品房产权;因此,客户购买5年外老经济适用房的意愿将大为增强,业主预期也将上升,从而使5年外老经济适用房交易出现价量同涨的局面。
最后,“链家地产”副总经理金育松认为,征求意见稿是在住房保障加快推进的过程中出台的,其中按照价差70%征收土地收益切实的体现了经济适用房的保障性质,有利于尽量发挥经济适用房的保障作用;同时“新房新办法、老房老办法”也非常灵活,有利于盘活目前二手经济适用房的交易。