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典型案例1
“没证”逾期交房300余天
法院:开发商赔偿违约金
市民黄某与某房地产公司签订购房合同后给付了房款,但由于房地产公司无法向黄某出示商品房竣工验收合格证等,导致逾期交房300余天,最终双方对簿公堂。日前,法院经审理,判令房地产公司赔偿黄某各项损失3.6万余元。
原告黄某诉称,其于2005年2月17日与一房地产开发公司签订了房屋买卖合同,合同约定被告的交房日期为当年12月31日,但签订合同至今,该房地产公司都未向其出示房屋竣工验收合格证、房屋销售许可证和消防验收合格证等证件,使其无法入住诉争房屋,一家只得在外租房居住。据此,原告诉请法院判令被告给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费及采暖费等损失。
庭审中,被告房地产公司辩称,涉诉商品房并非原告所说,其实已经符合了业主入住的条件,由于施工单位不配合被告办理新建商品房准许使用证,故无法出示给原告。此外,被告对原告提交的租赁协议等均不认可。
法院经审理查明,原、被告于2005年2月17日签订了《天津市商品房买卖合同》,合同中,对被告逾期交房的违约责任做了明确约定。合同签订后,原告依照合同约定交付了房款,但被告至成诉时仍未交房。
另查,根据本市相关规定,房地产开发企业应在取得住宅商品房准许使用证后,方可交付使用,被告至成诉时仍不能向原告提供《商品房竣工验收合格证》《天津市商品住宅质量保证书》等相关文件,导致原告无法入住及在外租房居住。
法院认为,原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示,合同中明确了双方的权利义务,对被告逾期交房所要承担的责任也有规定,故法院对被告的抗辩理由不予支持。而对原告提出的采暖费支出,因与被告违约无因果关系,故法院不予支持。
此外,依照《合同法》规定,违约金和实际损失不能重复计算,在本案中,违约金数额不能弥补原告的租房费损失,则违约金应以原告的房租替代。最终,法院判令被告赔偿原告已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。
典型案例2
精装修房屋难达业主要求
法院:不能成为拒收房理由
一市民购买了某房地产开发公司的“精装修”住房一套,在延期102天后才接到该公司的收房通知,在验收房屋时,她发现了多处装修质量问题,遂在质量问题得到解决后方才办理了房屋交接手续,此时已经是她收到收房通知后3个月了。因在延期交房时间及违约金的计算方法等问题上存在分歧,该市民将房地产开发公司告上法庭。日前,法院经审认为,精装修房屋存在可以通过维修加以解决的问题,虽未达到业主的观感要求,但不能构成拒绝收房的理由,且原告提供的部分证据为复印件,不具备法律效力,最终判令被告给付延期的已付房款利息及违约金共计3.8万余元,而原告诉求的在装修维修期间的逾期交房违约金未获法院支持。
原告诉称,她购买被告公司开发的精装修的商品房,双方约定于2005年12月31日前入住,但被告于2006年4月12日才通知其可以入住,而其在验收房屋时发现被告所做装修有多处质量问题。在房屋维修完毕后,已是2006年7月12日,被告房地产开发公司才将合格的房屋交付给她。
原告认为,被告逾期交房,应按合同约定向其支付2006年1月1日至2006年7月12日的已付房款利息及违约金共计8.5万余元。原告同时提交了商品房买卖合同、延期交房通知书复印件及维修记录单复印件等证据。在维修记录单复印件上,载明初验情况为餐厅踢脚板起鼓、窗帘盒不平等10处装修质量问题。
庭审中,被告辩称,被告推迟为原告办理房屋交接手续责任确在被告,但通知原告收房后,原告拒绝收房,因此不能同意按照原告的诉求承担违约责任。
在质证阶段,被告对原告提交的维修记录单复印件不予认可,认为复印件不具备法律效力,同时,被告表示在2006年4月12日向原告交付的房屋不存在装修质量问题。
法院经审理查明,原告在买房时已与被告有书面约定,“精装修”成品房的交工标准是什么,装修的具体标准又是哪些。
法院认为,原告仅凭维修记录单的复印件来证明被告交付的商品房存在装修质量问题,并不能充分说明问题,即使原告主张的装修问题存在,也只是被告交付的商品房在装修方面未能达到业主的观感要求,这个问题可以通过维修加以解决,并不影响原告入住,因此不能成为原告拒绝收房的理由,因此原告要求被告承担房屋维修期间的违约金,法院不予支持。
但是,被告通知原告于2006年4月12日办理收房手续,逾期交房102天,应承担此期间的违约责任。据此,法院判令被告公司给付因延期交房所导致的已付房款利息及违约金共计3.8万余元。