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历史总在重演
2004年,全国银行信贷总额同比增长仅为11.1%,比2003年增幅下降了10.3个百分点,信贷紧缩十分明显。但全国房地产开发总投资额仍保持了30.2%的增幅,房地产开发总资金增幅亦达到30.8%放缓的速度明显低于全国信贷总额。
房地产开发资金并没有随着信贷紧缩而下降的原因在于,虽然信贷紧缩导致房地产开发从银行借款的资金来源增幅下降十分明显,同比增幅仅为1.1%。但另一方面,开发商明显加快了商品房销售,来自于销售定金和预售款的增幅加快了7.3个百分点至45.4%——开发商通过加快销售解决了行业发展资金问题。
2004年度的信贷紧缩使得开发商通过预售来加快周转,但并未带来房价的下跌。相反2004年全国商品房价格涨幅达14.1%,远高于2003年3.8%的涨幅。
究其原因在于,房价的根本决定因素是供求关系。2004年年底竣工/销售比为1.11,低于2002年的1.30和2003年的1.23,供应与需求之间的距离缩小一定程度上导致了当年房价的上涨。
2004年度信贷紧缩情况下,在建面积增幅呈现小幅放缓趋势;而新开工面积增幅呈现大幅放缓迹象,且近年来与信贷总额增幅的相关性逐步增强。白宏炜认为,2008年可能的信贷紧缩可能会带来在建面积增幅的进一步下降(2007年9月底增幅为22.4%),新开工面积增幅的下降幅度可能更大(2007年9月底增幅为21.6%)进而将导致未来竣工面积增幅进一步缩小,抑制未来商品房供应市场,房价的未来发展趋势更不容乐观。
其实,房价涨势如虹的本质在于供需失衡。2006年以来,广州和深圳两地的商品房销售(含预售)面积明显大于竣工面积。2007年前三季度,广州商品房竣工面积480万平方米,同比下降18%,而商品房销售(含预售)面积为840万平方米,同比上升16%,二者之间差额为360万平方米;2007年前三季度,深圳商品房竣工面积305万平方米,同比下降20%,而商品房销售(含预售)面积为500万平方米,同比下降15%,二者之间差额为200万平方米。正是由于供需之间的严重失衡从根本上导致了广州和深圳的商品房价格大幅上扬。
而市场供需失衡的根源,则在于现行土地管理制度已不适应迅猛的城市化进程。这在本刊2007年10月号封面文章“疯狂的土地”中已有详细阐述。
万科“假摔”?对开发商而言,这个冬天不太冷,因为市场上并没有出现多数人预想中房价大幅下跌的惨状。除了万科等个别大开发商降价促销外,不少中小开发商依旧捂盘惜售。
那万科为什么会急切切地降价呢?王石真的认为市场拐点将至吗?高通智库总经理张宏认为,王石的言行类似“假摔”:在未来社保住房领域,万科需要获得政策层对其进入的支持。也就是说,万科降价“做秀”,是想得到“裁判的欢心和支持”。
王石的用心我们不得而知,但我们看一下万科2007年第三季度的存货也可了解其苦衷。而且,其第三季度的存货周转率已降为正常经营水平的三分之一。万科能不急吗?
截至2007年12月,万科销售收入523.6亿元,在2006年销售实现200亿之后实现翻番。这是问题的关键,万科在2008年需要保持怎样的增长率? 600亿?还是800亿?显然难度很大。张宏认为,目前市场“价涨量缩”,对很多中小房企是件喜事,但对万科是灾难。这是因为在成交缩量的背景下,万科保持业绩持续高增长几乎是不可能的。由此,可以理解王石为什么说“房价已经超过了消费能力”。对万科而言,房价不重要,周转率才是根本。
其实,万科仅是这一轮“资本圈地”运动的代表之一。跟在它后面的,是一连串的A股房地产上市公司。随着央行出台严厉的信贷紧缩政策—信贷总量控制,按季发放,以及国土部对囤地行为的严厉打击,这些在资本市场风光一时的上市公司们或将遭遇“夹板气”:这边厢难以获得银行信贷,那边厢被逼快速开发。对它们而言,2008年现金为王。在此背景下,“重仓”者当然要提前一步“出货”。
在万科先“出货”的情况下,如果其他开发商死扛价格,就有可能在未来房价下跌时砸在自己手里变成存货,从而导致现金流出现问题。而这是握有大量现金的万科所乐意看到的:既可趁机并购,还可以低价拿地。
白宏炜也认为,信贷和再融资的限制是近期政府调控政策的重点,拥有较多土地储备和在建项目公司面临较大的资金压力,“信贷的控制将会维持半年时间左右,公司改善现金流的唯一选择就是加快销售。”
如此看来,万科降价可谓“一石几鸟”,王石毕竟是王石。