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建设部主管住房市场的副部长齐骥曾明确表示,限价商品房主要解决的是本地居民的困难问题,尤其是大中城市,这些城市房价近年上涨比较快。针对解决的是不符合经济适用房又买不起商品房的所谓“夹心层”的收入家庭。
根据近期出台的《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》,广州规定购买限价房收入条件:个人申购的,本人税前年收入在10万元以下,以夫妻联名方式申购的,家庭税前年收入在20万元以下。
北京市新近所确定的“两限房”购买家庭条件为:北京户口的三口及以下家庭年收入在8.8万元及以下,家庭总资产净值不超过76万元,人均居住面积小于15平方米。
限价房适用对象除拥有当地户口的中等收入家庭外,北京市国土资源局局长安家盛则表示,在具体操作的时候,对符合首都产业结构的人才、北京市吸引的人才,包括为中央服务的人才,可临时调剂供应。同时,持绿卡的人员享受北京市民待遇,也可按照相关要求申请购买。
尽管广州和北京出台了具有标本意义的限价房具体管理销售政策,但自从建设部于2006年透露表示将推广限价房起,就一直遭到社会的争论。
中原地产华北区总经理李文杰对《第一财经日报》表示,首先划分中等收入阶层很困难,主要原因是居民每年的收入都有变化。目前在中国,个人的财产收入是不清楚的,也没有办法准确核实。这些都限制了住房保障政策在落实的过程中对收入群体的定量划分。
限价房供应对象的庞大,以及供应标准的宽泛,令合富辉煌集团董事长扶伟聪对限价房表示怀疑。“一味将保障对象往上扩展,那些不能买限价房,又买不起商品房的人怎么办?”扶伟聪说。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析认为,政府要保障的阶层应该是低收入家庭以及中低收入家庭,中等收入家庭的住房解决则应该划入市场供应。
为尽量使限价房实现初定目标而免受争议,北京对限价房设置了苛刻条件,令众多等待者空欢一场。北京规定,购买限价房就须退出原住房,购买家庭年收入上限11.6万元,限价房的再上市也将参照经济适用房设置了“取得产权5年内不得转让”的规定。5年后自由上市,价差部分的35%由政府拿回。
“条件苛刻得的确有点类似于经济适用房政策了。”北京建委一位人士对本报坦言。
总量难确定限价房的房价确定涉及如何在不损害市场机制条件下保障供应对象利益,其数据测算背后实际是个利益平衡问题。
姜伟新最近表态,一些地运用市场机制和政府指导相结合的办法确定房屋出售价格,然后从土地出让开始完全市场化,建成以后根据地方实际情况以略低于市场价出售给中等收入的家庭。这个“略”的程度是多少,各个地方不一样,建设部也没有明确规定,建议大家积极探索。
广州限价房楼盘保利西子湾销售价格,约为同地区同质楼盘价格的70%,保利地产从中获利为开发同质商品房利润的一半。
而北京限价商品房销售价格比该地区同质普通商品房下浮10%到15%。福建省限价房价格将按周边商品房均价80%确定。青岛则是将限价房周边商品住房平均价格下浮比例调至21%。
从现有市场反馈来看,限价房的推出,对抑制房价上涨产生了比较大的正面影响。
当广州以6500元/平方米推出全国第一个限价房项目保利西子湾之际,1月下旬,离保利地产在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处,一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售,并打出了“起价每平方米4880元”的口号。同样位于金沙洲的合生创展一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。
根据计划,2008年广州限价房占全市商品住宅总预售的比例超过1/10。广州市市长张广宁近日分析认为,广州房价过快增长势头已明显放缓。而北京市建委主任隋振江最近也表示,北京房价涨幅趋缓。