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上周写的那篇博文《三个圈内朋友近期买房故事》,遭到一些网友的质疑,认为我是个房托,三个故事是杜撰的。说真的,我还没有无聊到那种地步。
我要是说我目前正在淘房,肯定很多网友还是认为我是在托市。但事实上,我确实想买套三房的(目前是二房),有个书房一直是我的一个小小梦想。我重点关注的是二手房市场。为什么?
道理并不复杂。一是二手房供应量很大,目前上海二手住房供应量约是一手住宅的二倍,选择的余地更大。二是一手房市场由开发商主导,降不降价、降多少企业说了算,财力雄厚的企业不会轻易降价,在消费者与企业的搏弈中,后者往往会“笑到最后”(除非爆发经济危机或者楼市真崩楼了);而二手房市场买卖双方是散户对阵散户,机会均等。三是随着市场预期发生改变,以及持续的加息,部分贷款过多的投机客已坚持不住,选择割肉出逃的大有人在;而且,虽然美联储和欧洲都在降息,但为了应对高企的CPI,我国央行近期不会降息,甚或今年还有可能加息。
当然,由于我这种换房属于典型的改善性需求,所以并不着急入市。我跟中介公司的朋友打了招呼,如果遇到急于脱手、降价幅度较大的房源,就通知我。两周前,就有一套位于漕宝路近中环的三房,挂牌价一万零几百,我还特意上网查了一下,发现同一小区的另一套房子挂牌价格是一万四千多,虽然我没细致核实,但30%左右的降价幅度绝对可以入市了。最终因为那套房子的位置离上班地点过远而放弃。继续“淘宝”中。
虽然由于工作的关系,目前我从事房地产研究,也经常性地为媒体写专业文章,包括博客,还有在购房咨询会上做讲座,为企业做培训。但看我文章的朋友及网友一定要明白一个道理:不可不信,不可全信!
为什么这么说?经济学本身就是非纯科学,总在科学与艺术之间徘徊,无数以前被追捧的经济学说现在早已被抛弃。《企业不需要经济学家》中这么写道:“企业领导人对前景的预测总是比他所雇用的经济学者们所预测的更准确。换言之,经济学没有用处。”
房地产经济也属于经济学的一个分支,房地产经济学家和房地产专家也都不是神仙,甚至有些人还会严重误导民众,易宪容2005年预言当年年底上海房价跌50%、北京跌30%就是一个例子。所以,刚才我跟朱大鸣先生在MSN上聊天时提到这事,朱先生上周参加了在北京举行的业界论坛,对我说——“孟晓苏对易宪容也有很大的看法,说从02年来某些专家一直鼓吹房价要跌了,误导了百姓”。我说——房地产界有点像娱乐圈,不管是靠什么出名的,反正只要出名了,就有媒体一直追捧。
因此,读者们一定要有鉴别力,在购房问题上要有自己的主见,包括对我的一些观点。朱先生还提到——“郎咸平,孟晓苏,莫天全等全批王石的拐点论,郎咸平说拐点论的提出本来不懂经济,变成了声讨王石的大会了”。
作为成功企业家的王石,可能确实不一定懂太多经济学和房地产理论,但靠的是实战中积累的丰富感性经验,所以“企业领导人对前景的预测总是比他所雇用的经济学者们所预测的更准确。”这句话放在王石身上可能也对———当然,至于王石抛出的观点是否与其内心所想一致,那就是另外一回事了。
针对当前的众多购房者关心的购房策略问题,我想附一篇2007年9月21日我在上海城市规划馆演讲厅,为很多有购房意愿的听众们总结的四点建议。虽然当时属于上海楼市的火热期,现在已变为退潮,但我认为眼下依然适用。从另一侧面,也证明当时我对市场走势的预判还是有点准确性的。
现阶段买房,把握四大要点
短线炒房,暂且退场。以短线操作、快进快出敛财为目的者,眼下已不是炒房的好时机了。九次加息、打击捂盘等等诸多利空,已使市场产生观望情绪,虽然房价一时很难大跌,但只要涨速慢下来,也就没多少赚头了。毕竟交易的成本已比较高,而且万一市场调整,房子的流动性将变差,想卖也不一定短时间就有人愿意接盘。
长线投资,慎选产品。对于长期投资,想要以租金收益和物业增值获取适当回报者,目前仍可入市,毕竞房子的长期保值增值性是世界公认的。但是需要注意的是一定要选择“抗跌性”较高的物业,这跟基金经理选择优质蓝筹股的道理相似。简单点说,可大致遵循三个标准买房:首先市中心优质地段;其次选区域规划很好,导致板块增值空间较大的房子;最后若实在吃不准,就拣企业品牌美誉度高的楼盘。
改善居住,首选大房。若出于改善居住水平,提高生活的舒适度,那么现在仍然可以考虑入市,当然若想观望一阵也是不错的决策。如果决定要买,那么我建议尽量买偏大户型,若财力有限,可选择100-140平米左右的,若比较有钱,那买别墅更好。这主要跟“70/90”政策和限制别墅用地出让有关,这两个政策都将导致未来2-5年大户供应大幅减少,明年就会有明显的改变。物以稀为贵,大户型的升值空间更大些。
首次置业,新不如旧。这个观点其实我前些时的一篇文章中已分析过,这主要是从投资的角度考虑买自住房。道理不是很复杂,因为好地段的旧房比差地段的新房更具抗跌性,这是预算固定情况下的两种可选项。另外,如果实在想买新房,而且首次置业预算较少,肯定要跑到比较偏远的地方买房,不说远郊,也得是近郊;那么,如果不是马上要结婚需要婚房,我建议不妨等到明年再说,“70/90”的房子明年才会大量上市,在这种房源供应比较集中的板块,我预计其房价将难以维持目前的涨速,不排除有盘整甚至下跌的可能性。