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提出这个问题很唐突。
不是在100年前,也不是在100万年以后。100年前科学刚来,大家陌生;100万年后,我们都发展到“尘埃”级了,估计也不用谈什么科学了。但也许对一些特定人群,还要提这个问题,比如地产界。黄大仙说房地产行业没有科学,我以为他指出了当今地产界真正的要害:“不是缺乏科学的实体,而是缺乏科学的态度和科学的精神。”
开个玩笑。一严肃下来,发现科学和地产还真是个问题。
《金地之道》里是这样说的,“科学与我们,是一种态度,一种习惯,一种世界观和方法论”。
说的很内敛,其实不好理解。我翻译一下,就是遇到问题时,我们去哪里找答案。比如有到酒桌去找的,有到领导家里去找的,不会喝酒、企业又没有“领导”呢,很多企业是到庙里去解决,比如深圳一个地产民营企业,弘法寺里最显著的地方一定是他公司的招牌,头炷香几十万、几百万也都是他的,开盘前、拿地前都要去一趟,他当然认为,他的地拿得好,楼盘卖得火都是佛保佑的,是他在弘法寺花大量的钱、好几次起早贪黑带来的。
我们则是取道科学的殿堂,当然也拿了很多东西,比他多的可能是一些看不见摸不着却会长久发生效力的。这次我们就拿来了“社区潜能”这个软软的也叫科学的东西,我们是极大地享受到了科学的妙处,所以我们对他才依恋(不是敬畏),长期依恋,就形成了习惯。所以我们在拿地、作方案、营销,社区运营、文化建设,即使是公共关系,都是要科学的。
比如我们这次提出“社区潜能”,首先我们有这种习惯,这样在我们对社区的长期建设和管理实践中,才能发现。后来通过科学的论证程序,我们感到这种“集体的有或无意识”、有形或无形的社区文化、社区习惯、社区记忆是可以营造、可以改变、可以复制、可以固化的,有很大的可为空间,最后才愿意形成一个科学的课题来投入。
不可否认,目前做地产决策,要完全依靠科学太难,比如预测一块地价,要解方程的维数,一点也不会比天气预报的少,更多是拍脑袋;但拍脑袋也要有点“仪式化”,为什么不科学一下呢?
态度选择,路径选择,其实导致到了结果选择,这样我们就有了更接近真理的可能性。
向低容积率说不
文/陈劲松
深圳房价凭什么要与香港拉齐?难道购房人都疯了?我们的花园城市理念之低容积率最起码是原因之一。
为什么各地地王不断涌现,并带动周边物业价格上涨?容积率还是太低了。有人说容积率2—3已然不低,其实此中猫腻在于只要地块够大,就能搞出一小块低密度区来实现高价。
为什么90平米房子大家不情愿去做?容积率3左右做90平米的房子就是浪费地块价值,在香港普通住宅地块目前容积率是8—12,这时做中大户型就是违背地块价值。
凭什么各地区建设用地指标不够?容积率规划偏低是最重要原因。
什么叫温总理说的“十八亿亩耕地不能动”和“城市土地集约利用”?答案是唯一的,提高容积率。
其实不用说什么不批别墅用地,如果容积率1.5上下的地还在批,就一定会有别墅来钻这个空子,什么类别墅,空中别墅,空中Town House就一定源源不绝。
什么叫做增大供给,在土地严控时,说这句话,不提高容积率根本做不到。
向低容积率说不,才能在有限资源下,满足不断增长的城市化水平。当“紧凑型,高效都市”取代欧美的“花园城市”成为我们城市的目标时,房地产市场也就松懈了,房价暴涨的理由就会没有了供求方面的支撑了,最为重要的是中等收入分享发展成果的目标就有了量的支持。
这是中国的国情啊。