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2008年的广州楼市有什么特征?
1、政府强势介入。2007年,广州进入“万元房时代”,地方政府推出“穗七条”,一个接一个举措出台。“限价房”这种政府干预市场,直接打压楼价的工具被隆重推出。发展商面临重大利空。
2、广州2008房地产市场的主要矛盾是:住房升级换代的无限欲望与高企楼价限制购买力的矛盾,居民投资意愿强烈与可投资产品缺乏的矛盾。
在2008年楼价将下降的大众心理预期下,这二大矛盾均不能大量转化为现实购买力。
3、从房地产业外围环境看,利空多于利好。广州房地产已经基本上与宏观经济挂钩。
2008年广州房地产,不再是大众消费品,不再是大众投资品。地位相当尴尬,进退两难。2008年的股市上蹿下跳,被称作“猴年”。但2008年的广州房地产,已经有了那么一点“熊”的特征。
正因为楼市性质正在发生显著的变化,广州楼市的根基也正在动摇。预计2008年广州楼市会三个月变一次脸,会有很多我们现在想象不到的新情况出现。
值得关注的是:最近有专家认为,广州楼价下调,销售会回暖。诸如,楼价降到7000-8000元/平方米,销售量可以恢复到每月60-70万平方米。(广州上个月刚刚创出月度销售新低35万平方米)。
广东省房协预测2008年广州楼价围绕8500元/平方米波动。
我一直认为:近期大幅打折促销,会让市场进一步恶化。
1、从广州楼市的发展历程后,每次降价促销,都会使销售量进一步萎缩。8500元/平方米,我们认为合理,买家并不认为是“底”。
1998年,很多楼盘卖7000-8000元/平方米,到2003年降到3000-4000元/平方米,还是卖不出去。在广州房地产业工作超过10年的人,一定都会对此印象深刻。
2、降价打折,会彻底“打跑”投资客和多次置业者。炒家撤退,不是简单的“不买”,他们还会“抛售”手中物业。只有炒家开始大量“抛售”时,才是广州楼价的“底”。2006-2007年这类炒家手中已屯了数量不少的货。
3、楼价跌破8000元/平方米(均价),会引起金融机构的恐慌(跌掉30%,银行风险马上呈现),从而出台进一步收紧的金融政策,让地产行业雪上加霜。
在这个气候多变的春天里,我们并没有对房地产行业乐观的理由。
股市里的金融地产股,股价正处下行通道。
广州的限价房销售,也让人感受到明显的“倒春寒”。保利·西子湾有8倍的认购,到了万科·新里程,只有3倍的认购。市场信心明显不足。
有些公司决策快,打折促销跑得快,跑掉了。但整个广州房地产,大部分是跑不掉的。
广州作为广东省省会,宏观经济面不错(14-15%的年增长),城市也在优化提升,房价应该有支撑的理由。3-5年内房地产业还应该是乐观的。
这样看来,2008年的降价促销会有一个“企稳”的时候。如果能在下半年“企稳”,2009年楼市还会有新的机会。