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限价房自出现开始,即引起诸多争议。直到目前为止,我国尚没有形成全国统一的限价房政策,基本处于各地自发的摸索阶段,各地采取的政策也大相径庭,产生的问题也不少,比如,广州第一块限价房土地出让因限价过高被疑为政府抬高房价、广州第一个上市的限价房项目——“保利·西子湾”部分房源遭遇弃购、个别企业拿下限价房地块建设超标准住房定向销售给员工等。作为处于摸索阶段的新事物,在基本的制度设计和操作模式都没有想明白的情况下仓促上马,出现问题是不可避免的。要进一步完善限价房政策,在制度设计上必须要处理好八个问题。
1、目标要明确:为什么要建限价房?
限价房出现之前,我国的住房保障形式分为实物保障(补砖头)和货币保障(补人头),实物保障主要包括廉租房和经济适用房(南京还有中低价商品房),货币保障主要包括租赁补贴和租金减免。由于廉租房需要占压大量地方政府的资金,近年来,各地的供应量一直没有上得去,绝大部分城市,一年只能提供几十套至百十套,甚至有些城市根本就不提供廉租房,可见廉租房只有极少数的最低收入家庭才能享受到。经济适用房主要面向中低收入家庭,但从住房供应结构和居民收入结构的连续性来看,经济适用房必须定位为面向无法享受廉租房的低收入家庭,如果定位过高,必然出现断层,低收入家庭无法得到保障。当然,很多城市把部分甚至全部的经济适用房定向供应给拆迁户,部分非拆迁户的低收入家庭连经济适用房也享受不到。这样一来,在面向低收入家庭的经济适用房和中高收入家庭的商品房之间,又出现了断层,也就是所谓的夹心层,包括中低收入家庭以及中等收入家庭,限价房的目标实际上就是要解决这部分夹心层的住房困难问题。由于限定房价,而且价格比商品房低,在土地出让金等方面享受政府优惠,因此限价房在本质上属于保障性住房范畴。
2、规模要适中:建多少?
限价房的建设规模,一方面取决于应纳入保障范围的标准以及这部分人群所占的比例,目前,业内对这个问题尚有很大的争议,由于国情不同,国外的经验也未必适合中国,但有一点基本能够达成共识,起码占城市常住人口约20%以内的家庭应当纳入保障范围,包括无法享受到现有保障体系(包括廉租房、经济适用房、中低价商品房等)的低收入家庭和住房困难家庭;另一方面,取决于地方政府可能承受的保障能力,如果地方政府财政收入高、保障能力强,提高标准也不是不可以,但标准的提高,不能否决商品房占市场主体的地位,否则必然退回到计划经济的老路。在这里也必须强调一点,中低收入家庭的住房保障不是一蹴而就的,不可能在一年内完成,必须有个循序渐进的过程,可以按困难程度由高到低逐步解决,每年的供应量要与商品房市场保持适度的比例(一般认为现阶段保持在15-30%左右比较合适),不能危机商品房的市场主体地位。与此同时,根据保障人群的规模变动,要及时调整供应规模,在中低收入家庭的住房保障基本完成之后,要适当缩减供应规模和保障力度。
3、地点要现实:在哪里建?
部分购房者人为,经济适用房、限价房的位置往往相对较偏,交通不便,配套设施不完善,居住和生活成本高。回答这个问题非常简单,必须要回到保障性住房的目标和实质上来,住房保障是保障基本居住条件,而不是高于商品房之上。不妨反问一句,享受政府保障的人群的住房比不享受保障的人群,难道在地段、品质等各方面是不是都要更加优越?如果这个逻辑成立,显然违背了基本的社会公平。当然,如果限价房都位于商品房分布的圈层之外,与商品房的位置差距过大,如果连起码的水电气都无法保证,显然也是不合适的。因此,限价房在位置上起码应该与商品房分布的边缘圈层相当。同时,如果非要往内挤,限价房的位置必须要考虑到总价。例如,南京建成区边缘的90㎡二房的总价在35-40万元左右,如果限价房非要建在商品房8000元/㎡的区域,这个区域的限价房按商品房价80%、约6400元/㎡计算,其套型面积就必须全部控制在60㎡以内,否则,总价超过建成区边缘的商品房,超过一些无法享受保障人群的购买力,显然是不合适的。
4、开发主体的确定要科学:谁来建?
限价房地块的出让,主要有“竞房价、竞地价、竞方案”、“限房价、竞地价、竞方案”等方式。核心问题在于房价和地价的确定。由于从土地出让到上市销售有1年到2年左右的生产周期,再加上市场的波动,未来1-2年的房价实际很难确定,因此,在土地出让时确定1-2年后的房价(固定值)具有很大的风险。如果市场降温,价格下跌,限价房的价格可能低于商品房价格;如果价格确定过高,高于土地出让时周边商品房价格,有抬高房价嫌疑,容易引起非议;当然,如果价格远远低于土地出让时周边商品房价格,至少要80%以下(否则市场降温、商品房价格下降时,限价房与商品房价格会过于接近),那么,会过大消耗政府可能提供的优惠总量,建设规模很难上得去。“竞房价同时竞地价”也会产生很多问题,广州科学城相邻的2块限价房地块,就产生了“房价6000元/平方米、楼面地价2635元/平方米”和房价“4000元/平方米、楼面地价1380元/平方米”两个截然不同的中标结果。归根结底,由于市场波动,房价预测与未来的真实房价之间的误差是根本。因此,切实可行的办法,是提前确定好未来限价房房价与届时商品房价格的比例(比如70-80%),商品房价格可以用限价房开盘前一定时间(如3到6个月)、周边一定范围内(2或3公里)的平均成交价格来确定,在土地出让时予以明确,开发商根据自己的判断“竞地价、竞方案”就可以了,风险自担。这样一来,才能保证限价房优惠的真正到位。
5、建设标准要把控:建成什么样?
一是建设标准要合理,包括套型结构、容积率、配套要求、节能标准等,既要防止套型超标准,也要避免容积率过大、内部配套过少造成品质过低,同时要达到国家的各项工程建设标准;二是建设标准要在土地出让合同中明确,并加强监管,防止偷工减料、少建配套、套型超标准建设等违规行为;三是,套型结构要结合地段合理配置,如前文所述,地段相对优越的限价房,必须降低套型标准,使得总价控制在商品房之下。
6、销售职责要分清:谁来卖?
限价房的销售,要分清政府和开发商各自的职责,有些职责是必须由政府来把控的。一是,限价房的销售均价和价差,如前文所述,以开盘前一定时间、一定范围内的商品房平均成交价格的一定比例确定限价房的销售均价,时间、范围、比例三个一定必须要政府确定,数据来源和计算也必须由政府进行;销售均价确定之后,可以由开发商确定每套房子的具体价格,但是为了防止开发商定价失误,造成一部分房源价格过高,无法销售,政府有必要确定最大价差范围,比如,北京确定为5%。二是,销售对象的资格审查和认购顺序都必须由政府来控制,防止开发商销售给不符合条件的人以及认购顺序可能带来的寻租行为。
7、销售对象要准确:卖给谁?
限价房的目标主要是解决中低收入家庭的住房困难,其销售对象的界定必然要围绕“中低收入家庭”和“住房困难”来展开。对于收入的界定,由于各个城市的居民收入水平和房价水平各不相同,可以根据保障范围对应的收入水平来确定。“住房困难”同样也可以根据保障范围对应的住房水平线来确定,严格以“没有住房”来界定是不合适的,毕竟一定人均居住面积标准下(如8㎡)的家庭,虽然有住房,但是住房条件过低,也理应纳入住房保障范畴。同时,销售对象还需要考虑实际的住房需求,比如,已经成立家庭的人群比没有成家的单身青年,人口多的家庭比人口少的家庭,年龄大的人群比年龄小的人群,住房需求更为迫切,更需要优先考虑。同样,在限价房建设初期,由于建设规模有限,加上地方政府提供的优惠应该由本地居民优先享受以及外地人口的收入、资产、住房拥有情况难以准确核实等,“本地居民优先”也是合情合理的,待建设规模逐步扩大之后,可以逐步放宽申购条件。另外,根据限价房的供应规模,可以稍微放宽申购条件,对销售对象在收入、现有住房条件、婚姻情况、家庭人口、户籍等的界定,设定不同指标的权重,通过严格的打分排序确定优先顺序,防止限制过死,导致认购人数偏少产生弃购行为。最后还必须强调一点,除了定向供应拆迁户的项目以外,限价房必须面向全市所有符合条件的购房者公开销售,面向特定企业职工的限价房不利于社会公平。
8、定价要合理:价格多少合适?
限价房房价与届时商品房价格的比例界定为多少合适,业内争议很多。80%的上限基本能够达成共识,关键是下限,70%、60%还是更低,关键看政府能够承受的优惠力度以及中低收入、住房困难家庭的数量。如果价格过低,过多消耗政府所能提供的优惠总量,建设规模可能很难上得去,部分人群可能享受不到优惠,与其把5个鸡蛋全部给1个人,不如把5个鸡蛋平均分配给5个人。