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越秀地产新近联合锦城拓普顾问机构,签订了一份打包的代理合同。按照专家或网媒的意见,这是在看跌的态势下签订的一份看涨的合同,因为销售约定底价高于现售产品平均市价。
我为什么敢于顶风作案?我自认为不是傻人,而合同的风险代理模式也证明我选择了承担市场预期风险。签订完合同,细想一下,主要是这么几个原因。
第一,对市场的判断,存在局部与整体的差异。固然整体市场可能存在下跌或下行调整,不排除局部市场的上扬甚至快速扩张性上涨。
我们的这个项目位于武汉中央商务区的边缘,距火车站二分钟步程,毗邻该区域绿肺市博物馆以及水上公园,距业已成型并有口碑的新华西版块也仅五六分钟车程。同时,本地商业发展也基本建立了自己的市场秉性,业态比较丰富。
如果仅仅从目前的市价判断,肯定泡沫成分不少,该区域单价超过八千已被认为是不可能,但我们按照均价八千签订的风险代理合同。
我们看好的市场一是来自市政的利好,商务区的主干道,城市骨干交通网络在此处形成节点,本区域高档写字楼比较稀缺,复兴村也算是此处的比较集中的商业之地,居然之家首个门店在此选址;二是来自整体投资市场中的产品还有相当大的空间可供挖掘;三是来自旧城改造以及城市功能的变革,此处有可能建设成为与新华西一体化的居住商务一体化新城。
第二,对产品的判断,我们认为市场情势越恶劣,空间便越大,但如何猎取有利竞争空间并开发合理的市场空白点,考验一个中介机构的智力。
目前市场上支撑涨价的户型面积大约控制在一百二与一百平米之间,缺乏传统意义的小三房,而小户型中,完全能提供商务酒店功能的精装修房,单元面积过大是其弱势,对应这些市场产品,我们应该可以在小小户型纯粹投资品中有文章可做,而且竞争产品中,三房不破百但带入户花园格局合理且带有多功能阳台的,以滨江丽景与青春驿站为例,都能较之同地段单价高出近千元。
基于装修市场的竞争与竞合,还可以将其引向装修房市场,举合作之力弱化总价压力。
按照前述环境,复式景观小户型将成为我们的主力之一,这既是武汉市场的空白,在华中也未见有。但如果在设计中控制好使用率,再在空间的多重利用上做足文章,我们有足够的信心占领局部市场。
第三,对投资市场的良好预期是我们的信心之源。
我们经研究认为,投资缺失是目前各类投资市场波动的微观原因,宏观不能把握微观做好文章,我们认为:
1、海外及港澳房托类基金是看好国内的房地产市场的;
2、本地商务兴起后并与商业分离,商务酒店的空间比较看好;
3、方圆十公里范围内的旗舰商业集中于常青路一带,本处可坐二望一;
4、考虑到融资变化,储蓄一些整体产权的写字间、产权铺面、可做商务酒店的商住两用房,再引入有管理的街区概念,形成一定的产品投资市场。
第四,对商业地产的前景看好。
尽管商业地产的泡沫很多,存量很大,但是由于商业空间有利出租,回报弹性比较大,同时许多投资人还可将置业与创业结合一起,在一些市政改造比较繁忙的区域,商业空间是比较充足的。
而商业空间除了市场容量方面的可信度外,设计空间也比较大。本地沉淀的商业市场也比较雄厚。如何嫁接与升华,这是本项目商业营销课题之一。
第五,商务经济的提速对物业的利好增强了我们对预期的看涨判断。
实际上商务与商业是不同的概念,我们认真分析这两者的差异后对项目定位产生了商务投资的一种设想。
商务区往往也是就业中心区,这样其住宅的投资功能大为增强;
商务区同时也需要周边提供物流及集市市场,这是商务补充的一个市场空白;
商务区非主流企业也将形成一个重大的市场需求。
第六,合作双方都认可成本企画,这是我们大胆的基本前提。
是的,房价上涨到不可承受的地步,但保证现有的水准并搞好成本企画,节约也是利润。我们也设想到房价如果下跌,但成本节约与之相比,只要保证比例后者大于前者,对开发商没有损害反而增加利润了。
正因为有许多因素证明,在上涨的条件下不一定单一项目也能完全跟涨,同样的,在下跌态势下,也不是所有项目都面临死路一条,空间与功能的藕合,将产生裂变效应。