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最近有言论唱衰北京楼市,预言北京房价撑不到奥运举行之时,令提前雪崩、崩盘;更有甚者放言北京等一线城市房价要跌50%。个人觉得,如此危言耸听并不靠谱。
深圳、广州、东莞等地楼价的下挫甚至跳水,并不意味着北京(还有上海)就会大跌。区域间的差异性极大,比如带头降价的万科,在有的地方打8折、7折,但在北京只是小幅优惠,让看跌者看着不过瘾。
楼市、股市崩盘的前提是全面的经济危机或经济衰退爆发,如上世纪90年代中后期的亚洲金融危机以及日本经济10多年的低迷。但在眼下的中国,虽说泡沫已现,通胀加剧,可似乎没人相信很快会爆发经济危机。
由于美国次贷危机的警示,中国的金融体系已在自我调整和纠错。事实上,这种相对封闭的金融体系已数次成功地阻挡了国际经济金融危机对中国的冲击,把损失降到尽可能低的限度。
除了对经济基本面的判断外,支持北京楼市不会大跌的因素还包括:
作为国家优势资源最集中的首都,外力购买十分强势,“五大”(大款、大官、大腕、大鼻子、大学生)楼市购买力的格局未有显著变化。
“奥运概念”不可低估。几千亿投入基础建设,地价房价如果原地踏步,那也违背了价值规律。
刚性需求还是主流。多年来,在北京购房者80%以上为自用、自住。总的来说,北方人的投资(或者叫投机也行)意识远远不如南方人。即使是投资也是长线投资,在北京不租不卖的已售空房多了去了,多少资金在睡大觉,这在南方是难以想象的。不过也是,在北京买卖一套二手房经常要好几个月,而在深圳最快时几天就搞掂。
北京人买房一次性付款比例最高,不少高端项目的按揭额度都没用完,这在南方也是难以想象的,南方人恨不得周供(深发展就推出了双周供),把资金的使用效率发挥到极致。
比起南方人来,北京人更求稳,所以杀跌者不多,断臂割肉者更罕见。北京人买的房似乎更抗跌。
这也许是近期楼市大甩卖差不多都在南方城市的原因之一吧。
CPI居高不下,通胀压力巨大,所有与房地产有关联的产品与服务价格都在上涨,房价暴跌并不容易。
即使是宏观调整带来的市场重新洗牌,大鱼吃小鱼,行业重组,垄断加剧,造成供应量减少,没准房价还会上升呢!就如这几年,越调越高。
保障性住房增加这一定能使商品房价下来?未必。在土地供应量恒定或者日益紧缩的背景下,保障性住房土地供应的增大,就意味着商品房土地供应的减少,导致市场供应量的减少,推动房价上升,至少很难下降。因为在相当长的时间内,保障性住房不能覆盖总人口的大多数。对流动人口数量庞大的北京而言,外地人对商品房的依赖度更高。将来,可能会形成大部分户籍人口领先保障房,一部分户籍人口和全部外来人依赖商品房的格局。商品房源少了,而买家源源不断涌入,房价能大跌吗?
北京城南有个楼盘,每平米卖9000元左右,年前一度滞销,年后附近新出的限价房每平米7000多,周边没资格买限价房的外地人一看就差1000多,马上把该商品楼盘扫个七七八八。
近期不少楼盘采取了一些优惠措施,小试牛刀,成交量明显放大。价格稍有松动,买家接盘者反应迅速。
来自一些地产中介的反映,近期北京二手房市场放盘量未放大,惜售心理严重,比起节前价格稳中有升,不象深圳、广州等地二手房随新房往下跳。
暴涨暴跌都是非理性的。部分楼盘有所调整是正常的,但我不相信“崩盘”。
如果按官方统计,中国城镇居民自有住房率超过80%,“崩盘”对谁有好处?谁是大多数?“崩盘”就“和谐”?
因此,更愿意相信北京和全国的楼市会进入一个相对的“平衡市”,象5年前那样,有涨有跌,有热有冷,有高有低,水波不兴,平稳运行,长期向上——这也是“和谐”。