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所谓“双限房”,按照国务院相关文件的描述,是指“限房价、限户型”的房屋。它又被称为双限商品房、两限商品房或限价房,是政府为增加中低价房供应而出台的一项新政策,即在土地出让时,写入限房价、限户型、限地价等条款。但对于供应对象、房产属性、具体选址等并没有一个统一的标准。
限价房与经济适用房的异同
限价房作为一种新产品,或者说一种新的房地产宏观调控的解决方案,体现着政府在宏观结构上的一种努力,但是它与经济适用房的相似性也造成了类似的问题。
从政策面的整体上看,将来的房地产市场是由廉租房(低级保障)、经济适用房(中级保障)、双限房(高级保障)、中低价位商品房(拆迁安置)和普通意义上的商品房共同组成,分别面向不同的人群,以期达到整体房地产市场能够覆盖整体人群的目的。这在其合理性上应该是没有问题的,而且在一定程度上也体现着“社会主义”的特色和优点。
经济适用住房,是政府为了解决城镇低收入人群的住房问题而进行的政策性住房建设,对面积和价格都有严格规定,而且作为保障性住房的廉租房和经济适用房的土地供应属于“划拨”形式,如果在三级市场上进行流通,则必须补交土地出让金。
经济适用房和双限房的相似性在于:一是限定面积,90平方米是一个包括经济适用房、双限房和普通中低价位商品房的共同限定。二是限定价格,经济适用房是规定其利润率不超过3%,双限房是规定固定销售价格,而中低价商品房主要是供应给拆迁安置户的,这里暂不做讨论。三是土地出让形式,经济适用房是“划拨”,进入三级市场时需要补交土地出让金;双限房是限定地价竞房价(或者限定房价竞地价),在进入三级市场时也存在补交价款的问题,最新的北京政策是5年内不得出售,而且5年后出售时亦需要交纳35%的土地收益等价款。四是都限定了购房人群。
限价房面临的三大难题
第一难题,众所周知,在此之前,如何准确甄别经济适用房适用对象,一直都是各地政府部门颇感棘手的一个难题,高收入者混迹其中骗购的现象屡禁不绝。现在,住房保障范围大幅扩容,加入了双限房对中等收入人群的保障,其甄别的任务势必更重,已经没有解决的难题势必变得更难了。
第二难题,依据此前建设部的一个大致估算,在城镇居民中,高收入者和最低收入者各为10%左右,其余80%都属于“中低收入者”。那么,除去廉租房针对的最低收入者和市场上的商品房面对的高收入者,经济适用房和双限房将负责起中间的80%的人群和市场,这么高的比例真的可以实现吗?如何实现、多长时间实现?如果真实现了,那中国的房地产市场所起的经济支柱作用和政府的财政收入的格局又会如何?
第三难题,2007年8月份,国务院《解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中曾明确提出:“廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应”。显然,如果这一政策被严格执行,经济适用房的供给空间必将极大提升,而同时其建设成本又将大大降低。而双限房即使采用“限房价竞地价”的形式,因为利润的关系,地价也自然会受到市场的限制。很显然,一旦限价房开始执行,地方政府的土地收益必然大幅缩水,并且建立在此基础上的“土地财政”也将难以为继。这就引出一个非常关键的问题:地方政府有动力和决心去执行这一政策吗?
限价房重在执行和监督
那么,该怎样避免以上的问题呢?
首先,如何才能对限价房的供给对象进行准确的定位呢?这里需要对“适合”的标准进行确定,最近广州和北京已经先后公示了限价房管理细则,虽然内容不尽相同,但保障的人群锁定核心依据是一样的,就是“当地”的中等收入者,且这个标准必须以地方性为特点,绝不可能是全国的统一标准,这也解释了关于国务院对双限房的描述中为什么没有供应对象的统一标准的疑问。标准具体化之后,如何按标准准确地甄别,怎样避免重蹈经济适用房的覆辙决定于审核过程中是否执行到位,即必须严格审核,同时进行严格监管。必须建立房地产市场的整体监管体系,包括加强建立市场监测分析和研究及预警系统,完善房地产市场统计发布制度,全面完善商品房销售网上即时备案,建立二手房交易管理系统等,继续规范房地产市场秩序,严格查处违规违法行为。围绕群众关心关注的住房价格秩序、销售秩序等问题,构建工商、物价、房产等多部门联动工作机制,加强市场监管。在我国,“执行不到位”、“执行不严格”及“监管不力”是占很大比例的“普遍现象”。这有关部分国人的民风,更有关部分职能部门的官风,想深度解决这个问题,任重道远。
其次,在笔者查到的资料中,尚未发现经济适用房建设比例超过10%的城市,绝大部分地区都只不过是“象征性”建设而已。目前对于双限商品房的建设,虽然也已经以“政策性”作出了体现,但是供应量如何,也同样明显“杯水车薪”。以南京为例,在计划中的双限房为10万平方米,以限定的最高90平方米计算,不过1000多套住房供应量,即使象广州市国土房管局表示的,2008年广州将10个限价房楼盘陆续推出市场,供应约1.5万套限价房,这对于南京和广州这样的城市整体房地产供应,也不过占很小的比例。这样供应量无法“保障”80%中等收入者的住房。所以,目前对于所有的保障性住房体系,还只能说是政府的“政策意愿”,并不具备冲击及解决房地产市场的能力。正如某位政府官员所言:“双限房”的房源毕竟有限,和经济适用房、廉租房、中低价房一样,“双限房”是锁定固定人群的,如果这种房源的比例占不到市场总房源的20%,就不会对楼市产生影响。
最后,“上有政策下有对策”,关于地方和中央政府的博弈,已经是一个公开的秘密。不是所有地方政府都有合理的经济结构支撑其GDP,更多的地方政府则依靠土地收益来完成财政收入。而保障性住房大批开发,限地价甚至于“划拨”土地,会直接“减免”其土地收益,而限房价又会影响其税收,等于断了地方政府的财路,其阻力之大可想而知。从正常的经济规律分析,应该是经济的发展带动房地产的发展,而房地产的发展又带动土地价格的上扬,而目前的局面,却是地方政府利用土地谋利的动机,使土地的价格高企,成本的增加使房屋的价格上涨,最后竟然对国家的经济形成某种意义上的威胁。因此,如何破解这道难题,应该还是在经济规律上下功夫,地方政府应该在产业结构上做出必要的调整,使其更加合理化和可持续化,不能一味地利用“无成本”的、有限的土地资源作为其经济的发展筹码。