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在国家发改委公布的今年1至2月的行业投资概况数据中,全国房地产投资完成2374亿元,占第三产业投资的比重为50.3%,同比上升3.9个百分点。虽然前两个月房地产业投资额仍然增长,但实际上具体到不同城市,北京、上海等地的住宅投资额却分别出现下降。一线城市的住宅市场前景如何?是否预示着整体房地产市场的回落态势已现?就此话题,我们请来中国指数研究院华东院院长陈晟做出解答。
主持人:从北京、上海等一线城市近期发布的数据来看,住宅投资额皆表现出不同幅度的下降态势,这是由什么原因造成的?
陈晟:从数据上来看,虽然1至2月份北京和上海的房地产开发投资较之同期皆表现出增长,但北京房地产开发投资中的住宅投资下降了1.4%,上海房地产开发投资中的住宅投资则下降2%。具体来看,这牵涉到几方面原因。一方面,北京、上海等一线城市的房地产市场发展时间长、起步早,城市化进程已达到80%以上;同时,从经济形势来看,投资已经扩展到内需方面,房地产行业与当地GDP的关联性已不如从前。另一方面,随着宏观调控政策的持续进行,对于房地产企业来说,不排除出现理性转变的可能性。这一点,可以从写字楼投资额及商业营业用房投资额显著增长上看出端倪。
主持人:近期房地产市场表现冷清,尤其是一线城市住宅方面的数据产生下调,是否预示着市场会有所回调?
陈晟:发改委刚刚发布了全国70个大中城市房屋销售价格,新建住房销售价格同比上涨11.8%,涨幅较之1月份低了0.1个百分点。但我认为,中国整体房地产市场不会出现太大波动。从全国性的整体情况来看,在目前观望气氛浓郁的局势下,仍然属于涨跌互现,因此,还是要看不同区域市场的具体变化情况。一线城市呈现缓涨,一些二、三线城市有所回落,但总体不会出现大的经济波动,并且这种局势会持续下去。
我这边有些数据,2006年的上海房价收入比是10.2倍,2007年达到10.5倍;2006年的广州房价收入比是9.3倍,2007年为10.7倍;2006年的深圳房价收入比是11.7倍,在2007年达到了16.1倍。从中我们也可以观察出,上海房地产市场由于在前期受到了宏观调控政策的调整,涨幅已经趋缓。因此,从北京、上海等地的房地产市场来看,大幅降低的可能性并不大,有些板块前期的泡沫性太大,因此调整属于必然趋势。
主持人:在目前的大背景下,您认为未来的市场趋势将会如何?
陈晟:从北京市统计局的官方数据来看,1至2月份,北京经济适用房住宅的施工面积较之去年同期增长26.5%,投资额同比增长3.3倍,但商品住宅的施工面积和投资额却有所下降。应该说,对于住房保障体制的健全完善是今年强调的落实计划,但我认为,保障性住房对于市场的影响,得根据具体情况来分析对待。由于属于非市场化行为,因此在比例制定、长远目标等方面,各地政府会依据实际情况来确定。我认为普遍性的影响不会太大。
从实际市场情况来看,具体不同产品的不同表现仍然需要区分来看。经济适用房周边的商品房销售的确会受到相应影响,这对于分离部分购房需求、制止非理性上涨有一定作用。但具备稀缺性的高端住宅产品受到的影响性并不会太大。从全国市场来看,我认为两极分化的趋势较为明显。
目前,很多人关心房价的走势。樊纲认为,因为房产是不动产,没法在全国流动,因此房地产是一个区域市场,可以是相互隔离的,有的地方可能就要做大的调整,价格也许会跌很多,有的地区就不需要跌,反而会涨。随着人们收入提高,过个两三年,会成为均衡价格,用好宏观调控的理论、政策,让这个市场平稳地发展。
樊纲认为,中国很多人积累、储蓄、不消费都是为了买房,为了以后住更大的房子。中国人居住条件的改善,既是经济又是社会的一项事业,这是今后几十年、上百年中国经济发展重要的经济增长点。如果我们更加理性,将来的发展会更好。