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注资促使公司向商业地产转型
公司目前主营业务主要为开发规模小于20万平米住宅项目和规模小于10万平米商业地产项目,并定位于开发长三角、环渤海湾以及经济发达的沿海区域的中高端住宅产品。同时,公司转型商业地产的计划早已展开。
2007年6月,公司公告称拟向实际控制人许荣茂旗下世茂房地产(0813.hk)的两个子公司非公开发行股票以收购其商业地产项目。2007年11月,公司临时股东大会通过了公司非公开发行股票暨发行股份购买资产事宜。目前,该事宜尚处于商务部的审批阶段,待商务部就此次交易出具原则批复后,再经证监会核准方能实施。此次非公开增发属于实际控制人注入优质资产,不损害现有少数股东的权益且有利于公司的发展,业内人士认为顺利通过的可能性较大。
本次发行和资产收购完成后,世茂股份将成为一家专业从事开发和经营商业地产的公司。此次收购对公司发展的帮助是显而易见的:
1、将提升公司的核心竞争力。本次收购将大幅度增加公司的商业地产土地储备,使公司具备未来几年内持续开发的基础,公司核心竞争力将进一步增强。
2、彻底解决同业竞争问题。目前公司与实际控制人控制的世茂房地产均开展住宅、商业和酒店等房地产开发经营业务,为避免同业竞争,双方以开发面积划分各自的业务,其中,世茂股份以自营或控股方式从事中国大陆地区建筑面积20万平方米以下(不含20万平米)的住宅项目、建筑面积10万平米以下(不含10万平米)的商业建筑项目的开发。上述安排虽然解决了同业竞争,但是也使公司的业务选择范围受限。
本次发行完成后,公司将主要从事商业地产开发业务,而世茂房地产则主要从事住宅及酒店等地产开发业务,将有效解决公司未来发展面临的同业竞争限制。
3、有利于公司与世茂房地产形成合力,从而提升世茂集团综合竞争力。世茂房地产与世茂股份的实际控制人均为许荣茂先生,但是世茂房地产与世茂股份之间并未有股权关系,致使两家上市公司同时在中国境内开展房地产业务过程中较难形成统一的利益安排。通过本次发行股份购买资产,世茂房地产将直接成为世茂股份的实际控制人,并间接持有世茂股份约64.24%股权,从而有利于两家上市公司形成合力,进而提升整个世茂集团的综合竞争能力。
有望成为商业地产龙头
公司此次非公开增发将购买世茂房地产旗下9家商业地产项目公司,总计11个商业地产项目,总建筑面积为403万平米。另外,由于政府审批方面的原因,世茂房地产暂时无法将其间接全资拥有的商业地产项目公司———绍兴世茂新纪元和绍兴世茂新世纪股权作为认股资产投入至世茂股份。作为本次交易整体方案的一部分,世茂房地产在获得政府批文后将促使其子公司尽快将绍兴世茂新纪元和绍兴世茂新世纪的股权全部转让给世茂股份。因此,绍兴项目注入公司只是时间问题。如果加上绍兴项目储备,公司的商业地产储备总建筑面积将达到430万平米。而且,公司即将获取的这些商业地产储备还具备如下优点:
1、成本低。这些商业地产储备成本平均楼面地价仅为1747元/平米。
2、地段好。大多在城区核心地段或靠近景点。
3、分布广。这些商业地产储备分布在全国11个城市,有利于降低区域市场风险。
4、招商有保障。世茂集团已与多家国际零售巨头签订了战略合作协议,由这些零售巨头领导的主力店将是商业地产项目顺利招商的有力保证。目前与世茂集团签订战略联盟协议的国际零售巨头包括百安居、麦当劳、星巴克、华润万家、屈等十几家。
相对于其他商业地产上市公司,公司的商业地产项目储备处于行业第一位且远高于其他同行。待这些优质商业地产储备陆续竣工后,公司有望真正成为境内商业地产上市公司龙头。
公司现有项目进展顺利
公司现有项目有三个:南京世茂滨江新城项目、昆山世茂华东商城项目和福州世茂外滩花园项目,其中,福州世茂外滩花园项目已经完工,仅剩部分住宅尾盘、部分商铺及车位可供销售。另外,上海国际大都会商业项目尚处规划之中,仅原有土地面积不够,还需政府增加土地供给。因此,下面仅介绍南京世茂滨江新城项目和昆山世茂华东商城项目。
1、南京世茂滨江新城项目
南京世茂滨江新城是南京市政府规划建设中“现代化滨江城区”滨江版块上的标志性龙头项目。该项目预计总投资20亿元,总占地面积48.49万平米,规划总建筑面积约144万平方米,拥有65%的超高绿化率。目前,该项目的一期5栋公寓的1号公寓、2号公寓、4号公寓及5号公寓已经完工并交付使用,3号公寓目前已进入基础施工阶段,预计今年下半年预售,明年上半年交付使用;五星级酒店项目主体结构施工已经结束,已进入外墙及机电施工阶段,预计年末将开业;一期项目会所已经完工并交付使用。2007年,南京世茂滨江新城项目贡献营业收入10.3亿元,占公司总营业收入的83.1%。2008年,该项目将继续为公司的营业收入做出重要贡献。另外,二期项目用地目前正在动拆迁,今年有望启动。
2、昆山世茂华东商城项目
该项目位于江苏昆山开发区、占地面积约为6.6万平方米,预计总投资2.2亿元,已于2006年开工。目前该项目已进入开发的关键阶段,预计年底完工。
盈利预测与投资建议
公司2008年的收入主要来自南京世茂滨江新城项目一期3.48亿元预售账款结转收入、一期2、4号公寓尾盘销售收入以及福州世茂外滩花园项目部分尾盘和商铺出售收入。若公司非公开发行股票暨发行股份购买资产事宜顺利通过审批,则部分已建成或即将建成商业物业(北京世茂大厦等)将从2008年开始贡献利润。在此次发行股票收购资产顺利的假设下,预计公司2008年的收入将达到23.2亿元,全面摊薄每股收益将达到0.332元,较2007年增长137%。若公司能在2008年完成对绍兴商业地产项目的收购,预计2008年公司的每股收益将达到0.509元。
由于公司非公开发行购买的商业地产储备大部分在2008无法实现盈利,因此,利用市盈率法对其估值不易体现这些优质商业地产项目储备为公司带来的好处。所以,在此选取市净率法对其进行估值。我们预计公司此次收购资产成功后公司的每股净资产将从2007年的2.55元增加到2008年的4.72元,若绍兴项目收购成功,则2008年每股净资产将达到4.96元。目前A股商业地产上市公司的平均市净率为6.54倍,考虑到公司未来几年的成长型以及有望成为国内商业地产龙头等有利条件,我们给予公司6倍的市净率,一年内的目标价位是29.76元。给予“买入”评级。