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3月20日,中国证监会发行部审核三处负责人习龙生明确向记者表示:“中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。”
而李思廉在3月24日却称:“倘若未成功发行A股筹资,那么公司可能暂停增购土地储备。”显而易见,李思廉讲话揭示了富力回归A股与增购土地的必然关系,而他似乎对目前证监会的政策意向表示出了“后知后觉”。
记者在采访中也了解到,不少房地产商对证监会官员表态感到不解。有房地产商认为:“房地产企业上市融资之后,不去购买土地又能够干什么呢?而且碧桂园不正是这样做的吗?”
记者在查阅曾被称为“中国最大储地王”的碧桂园相关资料时发现,碧桂园在其2007年报中十分清楚地表达了2007年完成上市与大规模购地之间的必然关系。
碧桂园在其2007年年报中称:“随着本公司于2007年4月因首次公开发售而筹得资金后,本集团在市场上更具竞争力,为本集团在中国市场扩张土地储备带来新的机遇。截至2007年12月31日,本集团土地储备建筑面积由2007年4月上市时的约1900万平方米增加至约3840万平方米。”
以其数据分析,在碧桂园在香港成功上市之后,其土地储备在短短8个月时间内足足翻了一倍,从1900万平方米增长至3840万平方米。
与碧桂园相比,富力在土地储备上也表现出十分迅猛的态势。富力在其2007年业绩报告中称:“2007年年内,我们收购的土地共达20幅,合计1030万平方米,令目前的总土地储备增加至2620万平方米,预期足够应付我们未来三至五年发展所需。”
但比起恒大,这两家的囤地速度显然有点“小巫见大巫”,让碧桂园、富力,甚至万科都无法企及的是恒大在2007年“疯狂”的囤地速度。记者发现,在恒大为在港上市所公布的招股说明书中显示,2007年年末,恒大的土地储备达到了惊人的4580万平方米。而这个数字在2006年末仅是不足600万平方米。
也就是说,在2007年一年,恒大土地储备极速膨胀了8倍,这一数字不仅仅是万科的两倍,还超越了此前的地主碧桂园成为内地“最大地主”。
一位香港地产分析师告诉《中国经济周刊》:“之所以恒大受到资本冷遇,可能正是由于恒大囤地太多。现在土地已经不再是‘王’,而持有更多的现金才能在变幻莫测的内地楼市中最终成‘王’。”
“找死”的地产商们2007年12月13日,万科董事长王石语出惊人称:“我承认楼市拐点确实已经出现了。”这被房地产界普遍视为房地产界“拐点论”论争的起始点。
在2007年11月,富力董事长李思廉所持的“广州房价已超出市场承受力”的观点一经本刊报道披露之后(详见2007年第49期《李思廉:“广州房价已超出市场承受力”》),即被广泛转载,并视为王石“拐点论”的注脚。
而此前一直与王石拐点论争锋相对的SOHO中国董事长潘石屹却在今年3月21日抛出了“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”的观点,被认为是与王石比“卖拐”。
对于拐点新论,一位资深的房地产业内人士是这样向《中国经济周刊》解读的:“一些中小型房地产商正在‘找死’,而一些大型房地产商也正在‘找死’。前者是自己由于盲目扩张,受宏观调控影响,资金链断裂必须面对企业破产,而后者是要寻找即将破产的企业进行收购。”
据《中国经济周刊》了解,房地产界目前对于资金的紧缺担忧甚深,即使大型房地产商亦难不有所警惕。
根据各公司公布的业绩,截至去年底,恒大的现金及现金等值物只有11.53亿元;而碧桂园的现金只有约10.13亿港元;富力稍好,现金近23亿港元。
记者在富力去年业绩报告中看到的一段话颇让人回味。该报告称:“房地产市场的价格波动和紧张气氛在近月渐增,我们预期这种情况将会于来年持续……在富力而言,该等市场心理和市况变动却构成我们的重大商机。”
报告继续说:“我们相信,累积的压力将迫使行业整合和巩固。部分从事房地产业务的中小型公司由于无法在紧缩市况下继续经营,并需出售其项目予具备充裕资产和资源的较大型公司以完成项目。作为一家发展完善的大型公司,富力预期可寻求新的机会扩大旗下组合。”