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外资、基金和国企整购可以通过对物业的后续经营,来实现稳定的投资收益。但外资机构并非写字楼运营专家,期望短期内转卖项目获利的投资欲望也很强烈。
众多整购写字楼的海外机构,都可以通过转卖大赚一笔。根据有关数据显示,麦格理转手上海新茂大厦的交易,账面净赚超过1.5亿美元,账面回报150%;2005年,高盛以1.076亿美元从新加坡凯德置地手中购得位于上海福州路上的高腾大厦,卖出后,获取了39%的升值回报。
中原地产写字楼部高级策划经理白伟认为:“综合经营情况、物业管理、服务配套、入驻企业的品牌等因素,会影响物业升值。”而且随着成熟区域内的商业用地逐渐减少,新增顶级写字楼的数量也会随之减少。
整栋购买,然后再打散出售,通过这样短期“倒手”,资金迅速回流,外资也可以获利匪浅。据悉,美林正大收购中国红街后,转手卖给小业主,目前售价在20000元/平方米。
业内专业人士认为:“随着人民币升值、奥运会的即将举行等利好因素影响,外资企业更看好中国的市场,倒手炒作也是获利最快的途径之一。”
正因为整购写字楼的短线资金不在少数,高空置率对于海外机构来说似乎不足为惧。目前几个被外资机构整购的写字楼项目的入住率普遍不高:华茂中心开租一年来入住率仅有一半;凯德大厦易主近三年,仍有三分之一空置面积;西环广场塔3楼用做花旗办公,而塔1楼基本上完全空置。
外资进入写字楼整售市场后,对于提高项目的竞争力以及市场整体水准颇有益处,但是在降低写字楼空置率方面,似乎还没有见到明显效果。
天润置地副总裁王哲表示:“这与商务市场、经济发展和国家的宏观调控有关,集中放量虽然会影响空置率,但在传统区域,高档写字楼项目出租情况还是很好的,而且两年之内都会租满。
王哲认为:“目前的市场面临较大的压力,空置严重,以出租形式为主要经营模式属于正常现象,从长远收益考虑,确保品质的同时,保证资金回流。”
有资料显示,北京2008年全年写字楼供应量约为137万平方米,其中供应较为集中的CBD、东二环商圈分别占到38%和31%。虽比2007年略有下降,但写字楼的租金将随需求的增长而继续小幅上扬。