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近日,有报道称,国家发改委酝酿下调中介行业收费标准,从而为房价“瘦身”。记者了解得知,国家发改委、住房和城乡建设部的确正在酝酿调整中介收费标准,但此次调整并非是将收费标准下调,而是将中介收费细化,并在全国形成一个较为统一的标准。据悉,中介行业的收费可能的变化是:签买卖租赁合同收取一定比例佣金,而如果中介提供资金担保、验房等其他服务则另外收费。
旨在整顿二手房市场目前在上海,中介公司的收费标准一般是一单二手房买卖交易,中介公司向二手房买卖上下家各收取1%的费用,合计收取房款总价的2%的费用;一单二手房出租交易,中介公司向二手房买卖上下家各收取一个月房租的35%作为中介费,合计为一个月房租的70%。
“大约一个月前,建设部到上海专门调研与二手房相关的一系列问题。上海几家大型公司、政府部门以及相关专家参与了与建设部的会谈。”上海大型中介公司汉宇地产总经理施宏睿透露,包括二手房资金监管、中介门槛抬高等所有问题都在建设部会谈之列。
“在建设部来沪调研时,我们向建设部提交了要求提高收费标准的方案。”施宏睿表示。据他介绍,在国外,服务比较完善的中介公司一单买卖交易收取的中介费用是5%-6%。“在提供更全面服务的同时,中介公司应该可以适当调高中介费,一单买卖交易收取3%-5%更为合理。而一单出租交易,则可以收取一个月的房租作为费用。”
他还透露,住房和城乡建设部、国家发改委调整中介行业收费,其意图并不是通过调高或调低收费达到为房价瘦身的目的,而是通过对涉及中介行业各个方面的统一管理,整顿二手房市场。
规范手段不只调整佣金2007年,是中介行业“灰色”的一年,连续爆出中天置业老总卷款私逃、中大恒基老总刘益良被“抓”、创辉租售全面关闭等一系列“丑闻”,让整个行业面临了前所未有的信任危机。政府随即表示将大力监管和规范二手市场,严查一些资质不良的中介和个别业务员吃差价、欺骗客户的不良现象。时隔不久,就出现了“国家有关部门希望通过降低中介费来规范市场”的传闻。
一位知情人士称,中介行业的系列调整并非单一地进行。他告诉记者,目前建设部正在酝酿出台《房地产交易管理条例》,资金监管、门槛抬高和收费的规范都在其中。据悉,目前这一条例还处于征询意见阶段。
3月19日,上海市房屋土地资源管理局也曾召集沪上包括中原地产、汉宇地产在内的10多家中介公司相关负责人商议中介行业规范的一系列问题。与会人士透露,会议上,上海房地局对上海中介公司设置保证金制度、二手房资金监管费用等问题征询中介公司意见。
另一方面,从2005年至今的宏观调控政策来看,降低流通环节税费、促进房屋流通,成为稳定房价的一个手段。在对房地产交易环节税收实行优惠政策后?穴财政部、国家税务总局3月发出通知,个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税;廉租住房经营管理单位的租金收入,免征营业税、房产税;对个人出租住房取得的所得减征10%的个人所得税?雪,附加在流通环节的各种费用开支,或将成为主管部门调整的对象。
中介公司质疑佣金下调针对“下调中介费”这一传言,汉宇地产相关分析人士认为,如果试图依靠降低中介费来激活二手市场、结束目前观望状态,这个方法并不可行。
目前我国中介收费标准在世界上属于比较低的水平,美国和日本为6%,中国香港等地区收费标准也在4%-5%。而我国目前中介费各地收费标准并不统一,上海是上下家共2%,北京、广州等城市中介费为上下家共3%,南京中介费0.7%,据说南京的中介行业还联名希望提高中介费。
实际上,在二手房交易受阻的阶段,中介公司在完成房屋交易时,都多少会给客户打一定的折扣,总体来说,行业平均收费标准一般会低于规定比例。
买卖双方虽然希望降低中介费,但实际上,中介费所占的比例在交易成本中并不算大(上海是2%,通常是上下家平分),大头的部分往往是营业税(5.55%)、契税(普通住宅1.5%、非普通住宅3%)、个人所得税(普通住宅1%、非普通住宅2%)还有土地增值税等等,就算中介费“降价”,也并不具备太大吸引力。
业内意见 细化收费不具可操作性多位中介行业人士还表示,此时调整中介收费标准,可能对行业的发展不利。“中介行业好不容易完成了转变,这时候调整收费标准,有可能使行业倒退。”一位中介公司老总说。
另外,据说发改委是要将中介服务流程进行菜单式收费,汉宇地产认为这其中也有不妥之处。原因在于中介服务业务各个环节之间相关性非常强,如果将业务环节拆分,让客户自行选择,很多业务将不具备可操作性。
比如,现在上海执行的中介服务费用标准已经进行了相关费用细分,但具体操作过程中还是统筹在一起收取。所以,如何进行项目细分,在保障客户利益、帮助稳定房价的同时,又要让房地产经纪行业健康发展,这个问题同样考验着管理层的智慧。