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目前天津市场主要的开发商包括万科、富力、招商、金地等。从我们调研的总体情况而言,相关开发商对今年的天津市场还是寄予比较高的期望。
我们的态度要相对谨慎一些,除了考虑到土地供应量增大、自住型需求难以支撑市场全面上涨之外,从具体的项目来看,我们也认为开发商的销售压力比较大,这主要体现在两个方面,一是开发商相邻项目之间的直接竞争,如富力湾和万科假日风景(价格户型热评),万通新城国际(价格户型热评)和万科金域蓝湾(价格户型热评);二是开发商自己和自己的竞争,例如东丽湖万科城(价格户型热评)20万方的年销售目标、万通新城国际10余万方的销售目标。
万科:全面布局,领跑天津
天津万科经过十余年的经营,已经占据天津市场份额第一的位置,其产品不论是在类型分布还是在地域分布上都已经较其他开发商更为齐全,并且通过“水晶城”等经典项目的运作,万科已经成为天津市场的知名品牌。与其他开发商相比,万科具有一定的先发优势,未来仍有望继续领跑天津市场。
万科今年在天津的销售项目将会增加到10个左右,其中,老项目包括滨海新区的滨海新城、金域蓝湾,环城四区的东丽湖万科城(东丽区)、假日风景(西青区),中心六区的金色家园(南开区),假日风景和金色家园将于今年清盘。今年可能新上市的项目还有霞光道5号(或用名:宁发花园)、金奥国际、朗润园、魅力之城。
天津万科07年市场占有率达5.1%,居第一位,其销售业绩的取得更多是通过销售量的上升而非售价的上涨,充分体现了万科快速周转的策略。08年天津万科计划销售金额为60亿,相应的市场占有率将提高到7%左右。
我们认为这个目标的实现,一是要看东丽湖万科城、假日风景和金域蓝湾的销售情况,一是要看几个新上市项目的销售情况。其中,东丽湖万科城今年的销售面积目标超过20万方,而假日风景和金域蓝湾分别直面富力和万通的近距离竞争,销售压力不小。
东丽湖万科城
项目位于天津市区及滨海城区之间,未来发展将得益于天津市政府制定的工业布局重心战略东移规划思路。项目南临东丽湖、北至东丽之光大道,西临湖堤路,几乎占据了东丽湖整个北岸。项目整体将分7期延项目主体交通干道向东开发,未来几年内将建设成为一个功能齐全、科学合理的综合性社区,集居住、工作、运动、商业、教育、娱乐、休闲、会议度假等功能于一体的可持续性发展社区。
万科金色家园
项目位于天津市南开区长江道与向阳道交口,距中环线(红旗路)1公里,距外环线3公里左右。项目总占地面积为5.8万平方米,建筑面积约10.5万平方米,由南侧的商业区和北侧的住宅区组成,容积率仅为1.8,是南开区域内少见的中低密度住宅区。该项目剩余可售面积约10万方,前期均价11000元/方。
假日风景
假日风景是万科集团在天津开发的第六个住宅项目,也是万科集团与招商地产合作的第一个项目。项目地处天津市正式启动的首个卫星城——西部新城的核心位置。项目占地23万平方米,总建筑面积30万平方米,容积率1.3,目前售价约7500元/方。
滨海新城
该项目由天津万科与天津滨海快速交通发展有限公司通过战略合作共同打造。项目总用地面积约6.2万㎡,总建筑面积32万㎡,分东西两区开发,目前售价约11000元/方。按照双方的协议,对于滨海新城西区部分,滨海快速公司依然是项目西区的开发商,整体负责项目开发工作;天津万科作为项目运营商,直接参与项目的工程管理、销售服务、售后服务等工作。
金域蓝湾
项目位于滨海新区的泰达时尚广场内,是万科进入滨海的首个项目。售价约11500元/方。地理位置是该项目最大的卖点。泰达广场位于开发区东北部,CBD东进的核心位置,是国内目前仅有的多功能综合体,未来将是滨海新区的核心居住和商业区。
霞光道5号
即原“宁发花园”,是万科在天津最高端的产品,地理位置优越,毗邻水上公园,该区域是天津传统的富人区。项目以联排别墅为主,预计售价至少在1000万元/套,目前销售情况十分看好。
招商地产:低调蛰伏,高端定位
招商地产进入天津已有3年,除与万科合作假日风景之外,直至今年3月才高调亮相天津市场,并推出两个高端项目——钻石山项目和西康路36号项目。继这两个项目之后,天津也将逐渐成为招商地产全国化战略的投资重点。
钻石山
钻石山项目紧邻天津奥体中心,规划建面31万方,主要为联排别墅和超高层建筑,首期将于今年6月开盘,目前尚未定价。该项目将被打造为奥体水上板块的国际化居住社区,其设计以“大疏大密”为特点,既充分考虑奥体“水滴”整体建筑景观要求,有退让的进行联排别墅设计,又兼顾卫津南路作为城市干道对立面的要求进行了超高层设计。
西康路36号
虽然招商地产的西康路36号项目尚未上市,但由于其地理位置的特殊性和项目本身的高端定位已引起天津市场的充分关注。该项目紧邻天津著名的五大道地区,参照了五大道的英式传统,选取唐宁街10号地的乔治亚风格为范本,并充分保留了该地块的百余株大树。该项目共16幢独栋别墅,预计今年上市,目前尚未定价。
金地集团:逐步拓展,由浅及深
金地集团2005年进入天津,目前在售的项目为格林世界,公司去年以22.66亿元拍下国际广场地块,由此,公司在天津的拓展由浅及深,产品线逐步延长,由住宅扩大到住宅兼商业,区域也由外环向中心区域和主干道方向拓展。预计公司将会继续加大渤海地区的投资力度,而天津也将成为金地集团渤海扩张的重点城市。
格林世界
格林世界项目由公司于05年初获得,占地556亩,位于津南区大沽南路延长线与外环线交口,毗邻地铁双林站,是天津城市发展的主轴带,被国务院体改办列为全国小城镇建设示范区。目前在售为小高层和洋房,小高层均价7000元/平米,洋房均价8000元/平米,目前共约10万方可售储备。
国际广场
该项目由公司于07年8月拍得,位于天津市河东区东南半环快速路与外环之间,紧邻连接天津市区与滨海新区的主干道津塘路。占地面积17.9万方,规划建筑面积33.3万方,拍卖价款22.67亿元。项目分为住宅和商业金融两部分,容积率内建筑面积分别为24.1和9.1万方。