|
||||
“地王”频出的2007年拿地鲜有成功,如今逆市出手,却屡屡出奇。
“2008年地价理性回归,但是以前的高价拿地无法回头。这将是今年房地产市场面临的最大矛盾。”永安信金融服务机构董事长乔志杰就此表示。
但另一组数据显示这一市场仍机会颇多,2008年第一季度,北京共有41块土地成交,土地面积达530万平方米,同比2007年增长175%,假如以规划建筑面积来计算的话,这个增长幅度更是高达309%。
地价在回落,供应量却在增加,“假如你的现金流没问题,这的确是一个通过招拍挂市场增加土地储备的大好机会。”前述地产金融界人士表示。
看准这个时机的显然不止合生一家。此前,远洋地产以16.5亿元拿下石景山区石槽地块。而回顾去年,该公司在北京市场仅有一块土地收入囊中。“有些公司在2007年的尾巴上快速聚集了资金,而在土地市场发疯的时候,没有拿地反而成为有利因素。”业内人士如是评价。
大腕缺席打破供需方程我们的头脑中已经形成了一项固定思维,每当某块土地流拍时,第一个想到的必然是“土地拐点”。
反观开年第一季度,楼市尽显低迷,开发商对市场的未来预期已调低,土地于企业而言不再是明天就能下金蛋的母鸡,反而可能成为吸干企业现金流的致命武器,往昔激烈争夺的地王神话将无以为续。
然而,市场不时蹦出越发普遍的流拍现象也证明我们的逻辑似乎正确无比。
然而,仔细分析全国主要城市的土地市场情况,现实中的市场种种看似矛盾的现象,远比我们想象的要复杂,此前逻辑稍显简单。
广州流拍两幅土地之前,恒大地产刚以41亿元夺得广州天河区的一块土地,尽管事后这成为人们批判该公司豪赌资本市场的铁证,然而,当时现场历经230轮的激烈竞价以及诸多的参与者足以说明,“恒大”不是惟一。
在北京市场,人们关注来广营地块“低价”成交,而预期的热门地块广渠路15号凑不满三家开发商竞价,但却选择性地忽略了珠江拿下通州新地王,远洋地产高价拿下石景山地块。
同样,人们惊诧于一个季度过后深圳土地市场只成交了一块限价房用地(不含工业用地),但却没几个知道,天津在第一季度整整出让了87块土地。
简单的土地拐点论,无法对上述现象给出令人满意的答案。
无法否认的是,土地市场已经发生逆转性的变化,相比2007年第二、三季度,甚至每周都会在某个城市出现的“地王”,2008年土地市场总体而言偏冷,成交价格再也没有出现那些惊心动魄的数字。
如果说,频繁的流拍或许可以从区域土地市场供应调整中找到答案,而另一个原因则是,2008年,土地市场少了很多激情澎湃的参与者。
曾以93亿元拿下长沙地王的北辰没了动静,3月,富力地产董事长李思廉在接受媒体采访时表示,富力地产降低负债的方式,是通过减慢购地步伐和回归A股,而两个月内将暂不购入新的土地。
王石宣称万科绝不会再当地王,就连去年在北京土地一级市场表现活跃的华润置地也良久失去消息。
可以确定的是,诸多地产巨头已经在土地市场上缺席,由此带来的开发商争夺土地的激烈竞争明显放缓。
2007年自然有恒大这样的疯狂圈地者,但同时在土地市场上碰壁的失意者比比皆是,2008年,会不会是他们拿地的机会?北京和天津创下新高的土地成交量,由此不难解释。
种种迹象表明,土地市场正处于供需方程式改写的微妙时刻。