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安邦咨询公司分析师张巍柏指出,上市公司所谓的账面利润,其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止,尚无法变现,并且还需要巨额的资金投入。
这一窘境在二线地产商中显得更加明显,年报显示二、三线地产商外高桥、万业企业、ST广厦、栖霞建设、福星股份等的土地储备都远远超过了100万平方米。直接后果是造成上述企业平均现金流为-1.8亿元。
今年,对于房地产企业至关重要。一、二线地产上市公司的销售目标及预期竣工面积都将大大超于去年,而土地储备方面巨额的资金投入与银行的银根收紧相生相克。在这样的情势下,适时在特定市场再次实施降价策略,对于无疑是重要的战略工具。
而万科A、保利地产、金地集团、招商地产等一线公司对成交量和房价最敏感,行业逐渐回暖时土地储备较多的房企无疑占据一定优势。
延伸阅读:1万亿资金缺口下地产股的存亡逻辑与4条投资线索 在乱世,活下来就是一种成就。自从2007年12月13日,万科董事长王石抛出“拐点论”之后,各路诸侯反复驳诘,尤以SOHO中国董事长潘石屹临阵倒戈,抛出“百日剧变”论,和“空军一号”谢国忠大胆预测“半数房地产企业破产”让业界不无颤抖。但我们一再强调,地产和股市是孪生兄弟,泡沫互相绑架,中国泡沫远未到破灭的时候。世界资本市场的规律表明,中国的这一轮资产价格调整乃是中期调整,我们认为也不至于到日本上世纪末一年6000多家公司破产那样哀鸿遍野的景象。但是,次贷危机深化和人民币“破6”后可能的盘整,隐含着地产调整放大的风险。
情况究竟严重吗?客观的说,地产上市公司的资金状况实在不容乐观。根据陆续公布的上市房企年报,每股经营现金流出现了巨额负数:保利地产(600048)-7.65元、招商地产(000024)7523472.5万元,而负债总额达到32261632.27万元,也就是说目前地产上市公司的现金只能支付23%的债务,即便是风险巨大的短期债务,也只能支付32%。
许多公司大概只能跟着万科的屁股,抓住存货周转这根救命稻草,但是这仍然不甚乐观,一些著名公司将面临困难。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率只有0.42,5年来持续下降。金地集团(600383)的年度存货周转率为0.31,保利的存货周转率只有0.25,招商地产的更是低至0.16。由于项目建设周期一般为2-3年,按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算,存货周转率应该不低于0.4,但是这几大开发商中,只有万科的存货周转率稍高于0.4。这说明以往房地产商以土地储备代替现金的生存模式,一旦市场冰冻期到来,脆弱的资金链受到严厉考验。
直接融资渠道也被阻塞。恒大地产上市功亏一篑,被潘石屹视为“2008年中国地产界最具标志意义的事件”,并很可能阻断排在其后40多家急切盼望在资本市场融得救济款的待上市地产企业。绝望的地产商们要么转战私募融资或者地下钱庄,甚至出让股权。最近这一趋势已经抬头。