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“‘倒按揭’其实就是‘售后回租’。把房子卖给金融机构,然后每月获取稳定的生活资金,一直到去世,在理论上是非常可行的。但是,当时的‘接受度’很低,没有几个人响应。”
刘正东透露,到了2007年,上海市公积金管理中心才接待了几个自愿报名的老人,从中筛选了一户,现在的具体情形不得而知。
“其实,以房养老有多种好处。基本保障有了,晚年的生活质量也提高了,但是我不赞成金融机构一次性支付给老人全部资金,这样养老目的达不到,也容易被子女利用。还是应该按月付。”刘正东说。
“倒按揭”也潜藏风险4月12日,上海理工大学管理学院王波教授接受《中国经济周刊》采访时说:“‘正按揭’是银行用风险较大的房产(价值变化大)换来了稳定的现金流;而‘倒按揭’恰恰相反,是银行用稳定的现金流换来了风险较大的房产。”
他分析,“倒按揭”在操作方面做法非常复杂,牵涉到房地产评估、人的寿命预期等多个因素。另外,“倒按揭”利率的确定涉及到房地产市场走势以及国内外形势等诸多方面。
上海交通银行张先生告诉《中国经济周刊》:“作为银行,一般不太愿意推出‘倒按揭’项目,因为有很多潜在的风险在未来时。”
沪上评论人士陆志明认为,“倒按揭”对金融机构的风险较大,而且在现有国情下,有“倒按揭”意愿的老人数量不足,导致这种风险可能难以分散。如何做好前期调研工作,并通过金融创新调动金融机构积极性,是“以房养老”模式能否成功的关键。
上海先行的“形势推力”4月13日,上海新建桥企业集团副总裁华山接受《中国经济周刊》采访时说:“其实,亲和源已经在尝试着以房养老新模式,不需要抵押,一次性缴齐一定的会员费即可入住养老。”
他所说的“亲和源”,是新建桥企业集团开发的老年公寓。“目前,已有十几户老人入住位于市郊南汇的亲和源老年公寓,享受老年生活。”华山介绍说。
上海这座城市的建设者却在“一天天变老”:20多年的老龄化积累,10年的人口负增长,使得上海老龄化速度正逐年飙升。到2006年底,上海户籍老人(60岁以上)总数达275.62万,占户籍总人口的20.1%,预计到2025年,这一比例将超过30%。(见本刊2006年5月8日《上海老了》)
可见,养老问题在上海尤其突出。“上海此次大胆承担“以房养老”模式的试点工作,除了反映中央决策层对养老模式创新的高度关切以外,也反映了上海积极谋求符合自身特点的城市养老模式。”王波教授说。
三大门槛:观念、法律和政策表面上,“倒按揭”对于孤寡老人和与子女不好乃至决裂的老人很适应,对提高老人生活质量也提供了优厚的物质保证;但是,大部分老人及其子女不习惯。
“我不会接受,我觉得这是‘按揭亲情’老人一套房子,百年之后,总归是子女继承的,如果老人为了自己的生活自量,就把它按揭给金融机构,我觉得这会让子女感情上蒙受伤害。”在上海某集团工作的宋女士接受《中国经济周刊》采访时非常坦率。
除了观念上的门槛,还有法律、政策的门槛。“业主百年之后,保险公司收回房产,会导致大量房屋积压在保险公司手中,保险公司成为最大的业主;而《中国保险法》明文规定,保险公司不得投资房地产,不得拥有非自住性物业。”王波教授说。
“以房养老”在欧美流行,与其高额的遗产税有很大关系。在美国,子女要继承包括房产在内的遗产,必须缴纳高达60%~80%的遗产税。刘正东指出,从一定意义上说,“倒按揭”在上海乃至中国,缺乏相关的政策配套,这是其面临的又一门槛。