继万科“琢玉行动”后,澳达实业公司于3月22日开展“春雷行动”,更大幅度降价:3月29日起,2007年8月份开盘销售的在售楼盘澳城(共386套可售单位),将原有均价28000元/平方米降价5600-8400元,下调20%-30%,以期刺激楼盘销售。同时,用近7000万元总支付费用,以每户家庭享受价值3.8万元的澳大利亚教育机构提供的高阶思考教育和给每户8—15万元的装修现金券的方式,对澳城110户符合条件的老业主提供价值4000-4500元/平方米的装修设施。
之后,桑泰地产更推出了“全额补偿”。桑泰地产特价优惠桑泰丹华府三期约7成未售房子,并与老业主签订补偿承诺书:按照特惠单位价格形成的差价,对降价前已购了房的老业主全部进行差额部分的全额补偿。业主凭着家居装修和购买家电等的发票,即可到开发商处进行报销或者自愿选择赠送物业管理费。桑泰丹华府三期,2007年底开盘,3月底以前已经售出3成,均价2万元/平方米,降价后起价1.6万元/平方米(有的低至1.3万元/平方米),按平均在100平方米购房面积计算,对老业主每户要全额补偿40-70万元。
深圳桑泰地产以一种可能对中国房地产造成巨大影响的市场行为,将房价差价补偿“扩大化”,正式掀启了中国房地产市场从未有过的房价降价后按差价全额补偿的序幕。
深圳市房地产业协会3月26日召开了专题座谈会,4月2日再与深圳律师协会会同部分房地产企业等联合召开新闻发布会。在正式召开新闻发布会前,深圳市国土局代表和与会各方展开了讨论。国土局代表认为,一系列的降价退房、补偿,先是从万科第五园对业主交300元送1500元装修开始。后来有业主到市信访办上访,要求退房补价差,造成了不好的影响。业主的退房补价差诉求是一个非法、无理、蛮横的诉求,破坏契约和诚信的原则,此头不能开。要求万科等开发商成立谈判小组,引导业主通过司法途径来解决。
在这次新闻发布会后,“差价补偿”风波依然没有平息。相反,继在北京上海等地蔓延之后,正在全国各地更多城市更多楼盘上蔓延,其示范效应有升级趋势。4月份,“降价赔付”降临到了南京。南京某水城楼盘打出广告承诺称确保从签约起五年之内共计增值幅度达30%,如果业主购买该楼盘后房价出现下跌或者增值幅度达不到许诺时开发商均愿意补偿差额……
不难理解的是,如果无时间限制的“差价补偿”在全国蔓延,事态进一步升级、扩大化,那就意味着,全国各地已降价楼盘的老业主都可能找万科索求差价补偿,万科可能成为全国遭差价补偿索求最多的开发商。如果现在继续高举“拐点论”旗帜,继续降价促销,可能会迎来更多的老业主没完没了地索求差价补偿,或将给中国房地产引发一场灾难,还可能引发社会问题……
万科、王石或真为“差价补偿”着了急!尽管最近万科向有关媒体记者称深圳“差价补偿”问题已“解决”,但事实上“差价补偿”之风正在全国蔓延,其影响一直还在继续……而另一方面,万科当初或因“差价补偿”而擅称“房地产市场正在回暖”,如今已被残酷的现实证明房地产市场并非如万科(万科官方高层)所称的那样“正在回暖”,这已让万科因擅改观点、擅称“房地产市场正在回暖”而十分尴尬。
而且,就在国家统计局公布2008年一季度及3月份CPI等一季度国民经济运行情况的当天下午,央行以少有的快速反应,接连使出从2008年4月25日起再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点和4月17日中国人民银行发行高达1080亿中央银行票据两记重拳,以示坚定不移地继续从紧货币政策、进一步加强宏观调控的决心,释放出宏观调控将进一步趋严的信号。
同时,4月16日,国家税务总局网站也公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,对2006年31号文的细化,以加强对房地产企业税收管控,加强对地方税收的控制。在31号文中,对房地产预售款的企业所得税应纳税额的计算方法是,按照预计毛利率计算预计毛利润额,再扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》规定,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。非经济适用房开发项目中,位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的预计利润率不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%;位于其他地区的,不得低于10%。经济适用房开发项目的预计利润率按照有关规定不得低于3%。按照《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》要求计算,房地产企业按照25%的企业所得税率和20%的利润率,房地产企业每月的预售款至少有5%必须要用于缴纳企业所得税。此前的31号文,是按照毛利减去期间费用等项目的方法计算,而期间费用等项目又有比较大的操作空间,房地产企业往往通过加大期间费用的方法,减少当期应该缴纳的企业所得税。而关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》直接规定了利润率,使得企业难以通过期间费用减少应缴的税额。相比此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算(目前房地产企业的税收预缴已经按照上述标准执行)而言,《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》下的利润率标准有所提高。而且,另一方面,预缴税收由按季转为按月征收,则有可能增加企业财务压力。
无疑,央行接连使出继续上调商业银行存款准备金率、发行1080亿院央票这两招和国家税务总局公布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,都会让目前资金已十分紧张的房地产开发企业们的资金链变得更紧,对当前缺乏资金的房地产开发企业们形成一次打击。会迫使更多的房地产开发商在更多的楼盘采访甚至更大的降价幅度降价促销,以求能尽可能快速回笼资金,缓解资金压力。这样,房价则很可能呈现继续下降的走势,房价预期进一步改变,消费者在对房价走势进而对整个房地产走势的预期可能进一步观望,使得万科等所称的“房地产市场正在回暖”一说至少在近期内难以成立……
房地产市场并非真正回暖,万科本应继续降价以获得更多的竞争优势这样,或达成更深层目的,可一方面正可能遭遇“差价补偿”带来的危机,另一方面,“房地产市场正在回暖”一说,又使得万科在短期内不便更大张旗鼓地在各地继续降价促销,使得万科在未来的市场作为及释放舆论等方面显得左右为难。
好在万科只是一家企业,降价促销终究只是属于企业营销范畴上的行为,万科依然可以象潘石屹一样不断改变自己的观点,甚至继续降价促销。事实上,尽管王石修正“拐点论”,尽管王石称“坚定不移地看好行业发展的前景”,尽管万科借发布2007年度报告之际称“中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在”,尽管万科集团总裁郁亮表示进入3月份明显感到房地产市场正在回暖。但最近,广州万科金色家园依然在采用变相降价的策略继续降价,而且降价幅度不小:一次性付款在99.8折基础上再打七折优惠。4月13日,广州某知名报纸楼市记者在广州东风路万科金色家园楼盘踩盘,该楼盘的销售人员对记者表示:发展商希望尽快回款,“如果选择一次性付款可以有七折优惠……” 比如,一套91.4平方米的单位,定价2325317元,如果是一次性付款总价可享受“99.8X7”折优惠,折后成交价约1624466元。这或说明,万科对市场的真正判断还是以前的判断一样,“明显感到房地产市场正在回暖”可能并不是万科的真实观点。
如今,对照市场实际和万科在广州的7折降价行为来看,回过头来看万科因可能遭受到了因“差价补偿”而带来危机后而不顾市场实际、擅自改变企业官方观点的“房地产市场正在回暖”一说,显得草率,甚至还显得有点幼稚,在某种程度上用降价行为打了自己的耳光,有为了一己利益而散布不实言论、忽悠公众、干扰市场的嫌疑,可能使得万科在房地产市场曾被公众视为“意见领袖”形象、社会责任形象、品牌“智慧”形象被减分……