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去年总投资金额约800亿元上海房企外扩趋保守
随着国内一线大城市的市中心土地开发逐渐趋于饱和,从数年前开始,各地的大型房地产开发商开始转战二、三线城市。基强联行最新报告显示,据不完全统计,2007年度,全国知名的大型房地产公司在二、三线城市获取土地储备的总投资金额约1200亿元人民币,其中,房地产上市公司所占的成交金额逾800亿元,包揽了近2000万平方米的土地。
记者发现,在去年二、三线城市的土地争夺战中,上海房企的身影却寥寥无几。
上海房企 外拓趋保守记者从基强联行提供的“2007年主要开发商在二、三线城市拿地列表”中发现,去年在二、三线城市拿地较为活跃的仍是“广帮”的上市公司开发商,如招商、保利、万科、金地、华润、碧桂园等,成交金额逾300亿元,占到总成交金额的三成以上。而上海本地房企中,则只有非上市的绿地频频出手二、三线城市。
值得一提的是,在上海本地的房地产开发商中,虽然只有绿地集团活跃在二、三线城市的土地市场,但其实力却不容小觑。去年下半年分别在沈阳、长春、贵阳一口气拿下三块地,拿地金额达到90.93亿元,占了基强联行公布的“主要开发商在二、三线城市拿地列表”中总成交金额的近一成。尤其是绿地集团于去年10月份在沈阳竞得的一幅地块,出让面积达66.67万平方米,出让金50亿元;同月,绿地在长春竞得的一幅占地23万平方米的地块,出让金也高达40亿元。一个月内购地的总金额高达90亿元,手笔之大令人震惊。
实际上,不少上海本地房地产开发企业的资金实力和开发资历都相当深厚,但在拓展二、三线城市房地产市场,向外扩张的计划中却显得相对保守。分析人士指出,上海不少大型房企在一直在本地守着有自己的土地储备“老本”,不像“广帮”房企常年在外扩张。“或许他们的策略比较保守,在吃完自己的‘蛋糕’之前不会考虑去陌生的城市冒风险。”北孚地价研究院的一位市场观察人士这样评价道。
二线城市 开发利润高无论如何,目前一线城市房地产市场发展已经相当饱和,市场竞争激烈,土地资源稀缺,中心区域土地供给明显减少。以上海为例,在上海市房地局2007年发布的一、二、三号土地出让公告中,住宅或商住综合性质的土地数目仅10多幅,占全部120多幅出让土地的10%不到,且地理位置大多在外环以外。市中心土地供应量偏紧,在上海市中心,往往出现一幅土地出让就招来众多开发商前往竞拍,导致土地出让竞争过程中,“地王”频频显现。
基强联行分析人士指出,“二、三线城市房地产起步较晚,房地产市场发育比一线城市而言远未成熟,无论在利润还是在企业发展方面都还有很大的成长空间。二三线城市目前房价尚有上涨空间,并且土地资源丰富,地价不高、劳动力充裕、管理成本低、原材料价格相对低廉,开发商的综合成本可以大大降低,这一切都可以提高大额投资的预期回报率。”
目前长三角区域、珠三角区域、环渤海区域以及中西部的二三线城市都受到了开发商的追捧。基强联行报告还显示,目前二、三线城市房地产开发的平均利润能够达到30%,而上海这种一线城市房地产开发的平均利润率为15%左右。
上市公司 成拿地大腕据不完全统计,2007年年初以来,以上市公司开发商为主的大型房地产企业,在全国的二三线城市完成土地储备总投资金额约1200亿元人民币,而且,绝大多数开发商选择在二、三线城市一级土地市场通过招投标拿地,当然,还有一些开发商通过购买项目公司股权的形式进行二、三线城市房地产投资。
据基强联行的“列表”统计,大型房地产公司在二、三线城市拿地的总金额924亿元,其中上市房地产公司购地就占到了800亿元,上市房地产公司还包揽了土地面积总数近1960万平方米中的1860万平方米。
大型房地产公司拿地较为集中的城市包括重庆、成都、杭州、武汉和沈阳等城市,占土地总成交金额的55%。值得一提的是,在所有二三线城市中,购地的开发商以内资背景企业为主,占60%,比如金地、保利、万科、碧桂园、世茂、金融街、招商地产等,而香港地区和国外开发商分别占30%和10%,比如长江实业、九龙仓等,国外开发商主要来自新加坡。
另外,随着内地城市经济不断发展,开发商拿地范围也不断扩大,一些开发商已经在兰州、西安、贵州等城市进行土地储备;而在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示,未来几年将在上海以外的10个城市,每年购3-4块大型土地,共建约10个购物商场;新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地也计划在2014年前在成都开发5-7个项目。