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根据万科一贯的新城市开发经验,一般会选择城市边缘地带拿下较大规模土地,打造其"万科城市花园"系列产品。记者了解,万科在西安的第一个项目位于南二环,项目总投资1.4亿美元,其中外商投资额7000万美元。让业界人士感到意外的是,该项目不是规模较大的住宅,而且是合作开发,"这种操作方式比较奇怪"。万科很少做此类项目,一般不会再这么好的地段拿地。
业界人士据此判断,该项目多少有点试水的意义。但是,就万科的风格看,这样做肯定有其道理,会有很强的取向性。万科最大的特点是可以迅速复制在其它城市成熟的开发模式,一个项目三至五个月就能开盘,这种速度很可怕,所以一旦发威会令人震惊。
业界人士猜测,未来西安万科也可能坚持快速开发、快速销售的战略,这种策略比较符合万科高周转率、低利润率的要求。那么,西安万科将会尽可能多地盘活存量土地,而不会大量囤地。相信不久万科将由单项目操作转向多项目操作,其目标市场规模要进入前三甲,成为西安房地产市场的领跑者。同时,随着项目的开发进程,在全国享有较高知名度的万科物管肯定也将进入西安。
某外埠品牌营销负责人认为,从南二环项目看,万科可能会涉足多元化产业。"对万科来说,光作一种产品,利益增长发展瓶颈,因此可能选择二线城市尝试将多元化产业渗透到这个城市"。
记者也注意到,此次与万科合作的凯德商用产业是嘉德旗下的专业商用物业开发商,在内地开发过72个商场,目前正在以二、三线城市为主攻方向。业界人士评价说,万科联姻凯德两大巨子,各展所长。万科则是内地首屈一指的住宅开发商,与嘉德的合作可以使万科更专注于住宅开发。这也预示着,内地市场刚刚出现的一种有别于以往"香港发展模式"的精细化地产运营模式已经正式进入西安。(张瑞军/文)颠覆过去和未来悬念
在西安,全国综合实力排名前十位的房产巨头均已经聚集,众多同台较量自然会十分热闹。万科的进入更加引发一个新的悬念,谁将成为西安房地产的老大?
2007年万科销售额达到了523.6个亿。按照万科目前的发展速度,预计2010年万科销售额度将达1000亿元,成为全国首家千亿级的房产企业,如此目标和野心让许多对手望而生畏。
然而,在万科20年的辉煌已经结束,而在万科的第三个十年的时候,中国房地产市场几经风雨,外部市场环境已经发生了相当大的变化。
所以,万科进入西安并非没有一点障碍,其将要遭遇的问题会不少。外来品牌在西安经历或长或短的水土不服已经成为惯例。据消息灵通人士透露,万科在高新区、曲江以及咸阳等区域到处找地,目前和其他一些外埠品牌同样遇到拿地难的问题。接下来本土化运作思路会遭遇人才的瓶颈,记者近日在上看到万科的招聘公告,正在大量招兵买马。
更值得一提的是,今年的西安楼市市场形势也不同以往,至今还没有走出持续的低迷状态。截至目前,许多开发商投入到市面的产品多半还在施工当中,其产品本质还没有经过消费者的实地检验。而今后两年将会是外埠品牌开发商产品大量上市的时候,这些企业所投放的新型产品,会引发更激烈的同质化竞争。届时,万科的产品会不会面临生不逢时的境遇也很难说。
万科几年前提出的口号是"颠覆、引领、共生"。所谓"颠覆",就是要颠覆万科过去的发展思路,其核心是要从过去单打独斗的模式改变为合作发展的模式,这不仅是西安二环项目的最引人注目的地方,也是万科能够成为全国龙头的关键所在。
对王石而言,他在"下一盘很大的棋",西安市场仅仅是其全国的一枚棋子而已,也许在他看来是胸有成竹和举重若轻的事。