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信贷紧缩下资金吃紧
记录中就提到,绝大部分房地产公司日子不好过,房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。在今天的形势下,为取得这些资金付出的成本和代价要比前两年高得多。这一点在各公司的年报中已有体现。富力地产及合生2007年为银行贷款而支付的利率都已经较前一年上升1%左右。今年央行连续三次提高存款准备金率,使加息的可能变小,这对房地产企业来说,可以算是聊以安慰的一个利好了。
但是,对那些已将巨额贷款花出去的开发商来说,如何在银行贷款增加有限的情况下,既能保证公司资金链的安全,又要确保公司现有的发展速度,已成为一个难题。
据了解,保利地产计划在今年内实现房地产直接投资300亿~350亿元,新开工面积630万平方米,较2007年增长50%,竣工面积为350万平方米,全年实现销售收入240亿元。这意味着,仅以今年的销售收入与公司全年的投资目标之间还有60亿~110亿元的差额,如果算上今年需要归还的借款31亿元,在没有新增土地储备的情况下,保利地产今年还有至少90亿元的“缺口”。
根据万科A2007年的年报,公司去年新增的土地储备项目54个,地价总额合计409亿元,截至2007年12月31日,公司为上述项目共支付地价261.1亿元。这意味着,万科还将为上述土地储备支付地价款将近148亿元。另据了解,报告期内公司还有新增正在办理有关转让手续的土地储备项目14个,尚未计入上述新项目中。
此外,2008年万科计划开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米,如果以平均1500元/平方米的建安成本计算,则这么多楼面面积的建设资金投入也将超过230亿元。
按照2007年的年报,截至去年底,万科持有现金约170亿元,短期借款及今年到期的非流动负债共计约86亿元,应付账款约111亿元,其他应付款约59亿元。上述三项债务总计256亿元。
则万科216亿元的预收款项及170亿元现金与上述三项债务及今年的项目资金投入金额仍有100亿元左右的差额。不过,相比其他同行的情况,万科的情况已经算是不错。
就在去年,万科刚与建设银行签订了200亿元的授信额度协议。虽然万科至今并未提及是否动用过这一授信额度,但中国银行的一位工作人员告诉记者,一般银行给予企业一定的授信额度,就像是免担保贷款,企业在需要的时候可以向银行提出,通过银行审批后即可获得贷款。只要贷款在这个额度以内,银行就认定给予企业的贷款是健康、安全的。但如果超出额度的话,就需要银行报上一级审批才可。
有业内人士提出,信贷紧缩的情况对大型开发商来说是收购的机会。但穆迪投资者服务有限公司(下称“穆迪”)在最近一份报告中,将中国房地产开发业整体评级降为负面的同时指出,大型开发商在市场转弱时趁机收购小规模开发商,类似交易有可能会损害收购者的财务或资产情况,如果开发商希望维持评级,必须采取审慎的财务政策。
穆迪副总裁兼高级信用评级主任蔡承业表示,大部分受该行评级的开发商,在没有进一步收购的情况下,可以抵御银行信贷紧缩及2008年预计销售下降25%的情况。他在报告中已表示,珠江三角洲的一些开发商已经不能达到2008年的销售目标。
在穆迪评级的13家开发商中,路劲基建及世茂房地产的评级展望为负面,合生及沿海集团等3家公司的评级展望将面临下调,包括中国海外和碧桂园在内的8家开发商评级目前仍为稳定。