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本周,上海商品住宅成交大幅增加,成交面积为36.5万平方米,较上周增加43. 0%,成交套数为3554套,较上周大增45.8%。
本周上海各区商品住宅成交价格继续呈现出普涨态势,内环以内均价为30256元/平方米,比上周上涨1.5%,内外环间均价为13173元/平方米,比上周上涨2.3%,外环以外均价为6538元/平方米,比上周上涨1.5%。寻摇钱术到
武汉:成交量继续增长,房价小幅微升
本周,武汉商品房成交量继续保持增长,成交11.1万平方米,较上周增加21.9%。商品房成交均价小幅微升,为5708元/平方米,比上周上涨1.4%。
重庆:供应回升,销量持续增长
本周,重庆新批商品房预售面积46.4万平方米,较上周增加79.5%,其中新批商品住宅预售面积34.3万平方米,比上周增加43. 1%。
销量持续增长,商品房成交面积达到近9周的最高水平。主城区共成交商品房2739套,环比增加4.5%,成交面积27.9万平方米,环比增加13.7%;成交均价为3446元,环比下跌14.7%。
本周重大事项点评及政策回顾
国家统计局及发改委公布3月份国房景气指数仍处高位、房价总体仍在上涨,我们认为:有助消弭悲观气氛
4月18日,国家统计局公布了3月份国房景气指数为104.72,比2月份回落0.83点,同比上升3.50点,其中,一季度房地产开发投资额、到位资金(含国内贷款、自筹资金)、土地开发面积及房屋施工面积均同比大幅增长,商品房空置面积也同比有所下降;发改委公布了3月份全国70个大中城市房屋销售价格指数,同比上涨10.7%,涨幅比2月低0.2个百分点;环比上涨0.3%,涨幅比2月高0.1个百分点。数据显示,行业景气仍处高位,房价虽然在不同地区间呈现环比涨跌互现态势,但从全国范围来看,总体上仍保持着小幅稳定上扬的局面。摇钱术:分层递进选股法
我们认为:一、政府去年推出的一系列房地产宏观调控政策,其成效开始在今年一季度显现,宏观调控对抑制房价“疯涨”作用明显,其目的是为了使行业更加健康、有序的发展,并非要打压房地产行业,行业景气虽环比2月份有微幅的回落,但仍达到了104.72的高位,表明行业仍处于高位景气当中;二、国家统计局和发改委的数据由于是抽样调查的统计数据,或许并不能全面反映房价的真实状况,但其反映的趋势应该是准确的,最近2周,房地产股票出现了较大幅度的下跌,市场一度弥漫着悲观的气氛,本次公布的数据将在一定程度上有助于消弭这种气氛。
发改委报告指二季度房价上涨压力大,基本符合我们前期对未来房价走势的判断,但我们认为其逻辑是错误的。
4月22日,国家发改委发布一季度房地产市场价格形势分析报告,报告指出,近期股票市场深幅调整,大量资金逃离股市,在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下,这些资金很可能选择再次进入房地产市场,从而拉动房价继续走高。报告认为,2季度房价上涨压力加大,全国房价整体将保持温和上涨趋势。
报告透露,今年一季度,由于土地交易价格明显上升及住房开发建设和交易成本增加,使得房地产开发交易成本持续攀升,将在未来进一步推高房价。报告指出,国家正在进一步落实三项措施防止房价过快上涨:一、着力解决低收入家庭住房困难,建立健全住房保障制度;二、调整居住用地结构,加大供应,合理引导住房需求,严格控制第二套住房的信贷政策,抑制不合理住房需求;三、加强房地产市场监管,合理引导正确的舆论导向。
我们认为:一、我们在过往的报告中,曾多次阐述——由于刚性需求巨大、供应偏紧格局难以改善、成本上升等因素,商品房价格未来仍将保持上升态势,调控只是使得上升的步伐有所放缓而已,我们在前期的报告中,还判断一些一线城市的房价在未来或有报复性上涨的可能;二、发改委作为制定和实施宏观调控政策的主要部门,发布该报告无疑具有自我警示意味,表明未来以遏止房价“疯涨”为目的的调控将不会放松;三、报告中提出的三条措施,我们在过往的报告中亦有相关点评——住房保障政策的落实,会拉低房屋的均价,但对商品房的价格影响不大,另外保障类住房建设资金缺口仍然较大,其中一部分资金来源于土地出让金收益,而近期土地频频流拍,将影响保障类住房建设资金的落实;四、对报告认为逃离股市的资金可能选择进入房地产市场拉动房价走高,我们判断或有这种可能(见图10),在2003—2005年,股市低迷的时候,温州、山西炒房团就曾经肆虐华东、华北和环渤海湾地区,但我们认为——如果股市跌幅过深,亿万股民的财富急剧缩水、股市也将丧失直接融资的功能,从而对包括房地产行业在内的实体经济造成严重创伤,房价届时不仅失去上涨的基础条件,甚至会走向崩盘。