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目前,正是许多城市举办或准备在“五一”期间举办春季房地产展示交易会的时候。在当前的房地产市场的实际情势下,市场必然高度观望,一般来说,春季交易会,不可能火暴起来。事实上,尽管有些地方的交易会上可能出现很多人的热闹场面,但大家已经知道,在房交会上,真正去看房选房买房者实际上只占总人数的很少一部分。根据经验,在房交易会现场所统计的人数构成中,实际包括了收废纸废品的,各种发传单做宣传促销的,设计、律师、广告及销售中介等机构撞业务的,参展企业(开发商、建材商等)工作人员及开发商派出了解行情或竞争对手商业情报的,记者及媒体跑广告业务的,看房选房买房的和贪便宜领礼品的等。其中,最多的当数收废纸废品的、发传单做宣传促销的、撞业务的等人员。真正想看房选房买房者,占的比例却不高。不过,举办机构、媒体等,往往会含混地称“现场气氛热烈”等,以制造舆论。而参加交易会的开发商们,或也会乐得借用房交易会,找到冠冕堂皇的理由进行降价促销,或通过媒体报道房交易会而把企业降价促销的信息放出去让更多的消费者知道。
自去年9月27日“房贷新政”出台以来至今,春节实际上处于有效销售机会不大的假日,“五一”才是市场遇到的第一个真正可能有销售效果的传统黄金销售季节。因此,“五一”尤其举办房地产春季交易会城市的“五一”房地产市场表现,对未来市场具有一定的指标性参考意义。下半年房地产市场何去何从,从此或可见端倪。因此,本文作者陈真诚分析认为,一些开发商,或会借“五一”之际对老盘进行降价促销,或选择“五一”进行新盘开盘,更多开发商实际上是将“五一”假期、“房交会”作为房价走势“试水”、“测风向”场所和市场走势的观测站,将“五一”假期、“房交会”作为制订下一步价格政策的重要看靠依据,决定下一步的营销工作。无疑的是,如今房地产市场已经开始发生变局,过去那种高度卖方市场下以销控代替营销的做法必将逐渐遭淘汰,“傻瓜式营销”时代将逐渐被宣告终结,营销工作必须要回归策略营销,真正讲究市场战略和产品策略、推广策略、价格策略等营销运作策略的“聪明营销”正在到来。只是,在目前房地产情势下,价格工具依然是个很重要也很有效的工具,只是不能烂用,而需要策略地使用价格工具。或可预见的是,在这个“五一”,“五一”假期的“房交会”,乃至期后的时间里,不少开发商,不管是老盘还是新盘上市,很可能会使用降价工具。其中,一些缺乏市场营销策略实力的开发商,可能会不管三七二十一地滥用降价工具。
综合上述分析,或可预判的是,伴随王石以“房价可能过度回调”来补充“拐点论”,伴随万科新一轮降价,今年的“五一”,或成为名符其实的“降价节”。一些刻意选在“五一”尤其于“五一”期间举办的“房交会”期间开盘的新楼盘,或一开盘就将遭遇降价潮。