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1996年以来,我国进入快速城市化阶段,每年大约有2000万农村人口成为城镇常住人口。据统计,1996年全国城镇化率为29.37%,2006年增至43.9%,年均增长1.45%,按此速度计算,未来五年全国城镇人口增量将超过9000万人。快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响,不仅促进了城市建设,更直接刺激了住宅需求,这种需求的表现形式以首次置业为主。
城市人口增长过程中会出现大量新婚家庭,这些新婚家庭需要住房,这必然会引起对城市住房需求的增长。另外,在城市发展过程中,旧城改造产生了对住房的大量被动需求。建设部政策研究中心课题组2007年的一份报告分析认为,从潜在需求看,我国现有城镇居民4.9亿人,到实现“全面小康”的2020年,我国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。
另外,每年进入城市工作的农业人口数量也非常庞大,据2006年《中国农民工调研报告》统计,我国外出农民工数量为1.2亿人,其中极小部分人会在城市首次置业,部分人会住房,从而也形成一定的住宅需求。按温家宝总理2007年11月在新加坡访问时的说法:每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万,还有2100万流动农民工,也需要居住条件。
另一方面,原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。从有效需求测算,不算农村进城经商务工人员的住房需求,只计算城镇居民改善住房的需求,2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。初步测算,我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说,每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。这个需求是客观存在的,是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。
这部分人的居住问题可以通过若干途径解决,如购买商品住宅、保障性住房(经济适用房和廉租房),租赁住房等。城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外,城市行政区域的扩张导致一些村镇,甚至整个县级区域并入城市管辖范围,在这种城市扩张模式下,大量的农村户口变成城市户口,他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围,这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求,在每年1800-2000万新增城镇人口中,约有500万人属于这种情况。
这就意味着,未来五年约有7000万新增人口,约2400万个家庭需要新增住房需求,其中包括购房和租赁,假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房,户均面积90平米,则其总需求为11亿平方米左右。