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经济增长必然会带来本币升值,在汇率升值预期下,大量国际游资通过各种渠道进入国内,对国内资本市场和房地产市场造成一定冲击。
外资对国内房地产市场的冲击表现在两个方面,一是直接冲击,即外资直接开发房地产或者购买房地产。外资开发房地产要比单纯购买并出售房地产对房价的影响小一些。前者会增加房地产供给,不过同时会引起土地需求扩大,引起地价上涨。而后者并不能扩大房地产供给,却增加了需求,加剧了供求矛盾,直接抬高了房价。
二是间接冲击,即外资流入所产生的带动效应以及流动性效应。外资对房地产市场的信心会通过“羊群效应”带动更多的投资者(包括国内游资)进入房地产市场,从而带动房价更大幅度的上涨。过剩的流动性涌入房地产市场和股票市场必然引起房价和股价的上涨。
2008年3月28日,人民币对美元汇率中间价升破7.02,以7.0124创下汇改以来新高。至此,人民币在2008年的头3个多月内,已然升值近4%。相关统计还显示,2008年1~2月份,中国外汇储备创纪录地激增了1189亿美元,其中能够理解为FDI和顺差的仅471亿美元。而无从解释的717亿美元则基本可以认定是冲着人民币升值而涌入的“热钱”。
3月18日,美联储再度降息75个基点,中美利率倒挂的差距进一步加剧。国际“热钱”一方面受到人民币升值的吸引,同时还能享受到利差带来的收益。分析人士指出,在汇差加上利差两相作用下,“热钱”将持续大量流入中国,从而进一步加剧国内的通胀压力,“房价必然也将被这一不可操控,也难于抗拒的巨大推手推进向前。”
居民结束等待观望助推房价上涨国家发改委价格司4月份发布一季度住房市场价格形势分析认为,“部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升,二季度房价上涨压力加大,全国房价整体将保持上涨趋势”。其中很重要的一个原因是居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。
相关研究报告也分析认为,在银根、地根双重紧缩的背景下,去年年底一线城市持续的量价齐跌局面以及市场浓厚的观望情绪最多会持续至今年年中,在调整期结束后,一线城市巨大的需求在理性的市场中重新释放,房价也将在年底趋于稳定。而房地产刚刚起步的二三线城市则还有更多、更大的机会,投资需求在被抑制了大半年之后,随着自住市场走热和市场走旺,也开始有了萌动的迹象,开始看房的投资客已经明显有所增加,市场规律常常如此,在自住客烘托出一定的市场氛围后,投资客也随后进入,给市场加温。
复旦大学房地产研究中心主任华伟在接受记者采访时指出:“今年的房价不会下跌,最多是盘整,盘整之后还是会上涨。因为支撑房价上涨的任何根本元素都没有发生改变。”
华伟分析说,分税制决定了土地出让金始终是地方政府的重要财政收入,地方政府没有打压房价的原动力,所以房市只会僵持不会逆转;货币流动性过剩,决定了房地产依然是坚挺的资产;另外,供求关系也没有发生变化。因此,今年房价依然会上涨。
“改革开放30年的财富积累,人民币的升值,土地资源的匮乏,以及物价的飞涨等等,这些因素决定房价不会下跌,我对市场是乐观的。”华伟说,“我认为今年的市场,现在是谷底,因为之前涨幅过高的楼盘会稍微调整一下,接着市场会盘整、放量,成交量放量之后,房价还是会往上走。”
此外,华伟还表示:“大多数开发商认为3月份是合适的入市时机。而购房者在经过年初一段时间的观望徘徊后也开始选择入市,释放市场刚性需求。这些都将会带动房价的提升。”