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央行:严格按规定把握二套房贷款首付和利率
人民银行上海总部5月公布2008年《上海市信贷投向指引》,要求关注开发贷款增长情况,关注中小房企资金链的压力,关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接,严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款,严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。同时要限制对外资投资房地产领域的信贷投放。
银监会:个人可设小额贷款公司中国银监会5月发布《小额贷款公司试点指导意见》,为民间借贷行为松绑。自然人、企业法人和其他社会组织可以投资设立小额贷款公司。与银行不同,小额贷款公司不得吸收公众存款,其资金来源主要是股东缴纳的资本金和捐赠资金,也可以向不超过两个银行业金融机构借入资金。银监会强调,贷款利率不得超过司法部门规定的上限,下限为央行公布的贷款基准利率的0.9倍,浮动幅度按照市场原则自主确定。
我们认为银监会的这一规定明确意味着民间借贷的合法性,民间借贷将得以被松绑,而房地产企业的资金压力或将受益而有所缓解。
国家土地总督察办:严防违规违法用地反弹国家土地总督察办公室5月发布公告称,将继续开展对擅自调整土地利用总体规划、非法占用耕地和基本农田进行非农建设、未批先用、违反土地供应政策、侵害群众利益等影响耕地保护和土地调控政策落实等突出问题的专项督察。加大对土地违规违法问题的督察以巩固百日行动成果,并严防违规违法用地行为反弹。
《违反土地管理规定行为处分办法》6月1日起施行中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部近日联合公布《违反土地管理规定行为处分办法》规定:有下列行为之一的,对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员,给予警告或者记过处分;情节较重的,给予记大过或者降级处分;情节严重的,给予撤职处分。(一)土地管理秩序混乱,致使一年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%以上或者虽然未达到15%,但造成恶劣影响或者其他严重后果的;(二)发生土地违法案件造成严重后果的;(三)对违反土地管理规定行为不制止、不组织查处的;(四)对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。
地震或影响成都及周边地区购房意愿5月12日的汶川大地震,导致汶川及周边楼房大量倒塌,而成都亦有明显震感和一定程度的房屋损坏。我们对地震中失去亲人和家园的灾民表示同情和悲痛,但我们并不认为地震将使全中国人民的购房意愿下降。
我们认为比较理性的预期应该是,出于对地震给生命和财富无情掠夺的悲痛记忆,地震或会使成都及周边城市的购房意愿在一、两年内出现下降。但地震毕竟不会成为常态,仍属小概率事件,国内其他未受灾地区的购房意愿应当不会显著受到地震这一突发的小概率事件的影响。
房地产投资保持高位,但景气度已连续5个月下滑1-4月,全国房地产开发投资仍然保持在较高增速,同比达到32.1%。似乎这一数据与市场的普遍预期不同。市场的预期是:随着去年四季度信贷的紧缩以及房地产市场的持续低迷,开发商普遍缺钱,由此行业的投资增速将下持续下滑。
我们认为市场预期的这一逻辑并没有错,而导致今年1-4月全国房地产投资增速依然保持在30%以上的高位的原因或许是以下两个方面的原因:
政府打击开发商囤积土地的政策效力在增强。为避免所购买土地因逾期未开发而被政府收回的风险,开发商勉为其难被迫开发。虽然银行信贷是在收紧,但可以观察到的是民间借贷利率的持续上升。民间借贷的资金补充或许是支持开发商目前开发规模增长的原因之一。
房地产开发投资统计的是已完成的投资额。而房地产开发中,有大量的行业垫款现象,即下游建筑企业为承揽施工业务而垫资施工,通常在房地产项目施工进度达正负零时,开发商才向施工企业支付款项。故今年前四个月统计的房地产开发投资,有相当一部分是去年实际已开工,但今才支付工程款的投资额。因此房地产开发投资的统计有一定的滞后,随着信贷的持续紧缩,我们预期房地产开发投资在下半年还是会出现回落。实际上,房地产开发投资的增速在今年3月环比上月已开始回落,4月已是连续第二月环比上月回落。
国房景气指数相对于房地产投资增速或许可更真实的反映房地产行业的动向和景气状况。到今年4月,国房景气指数已连续第5个月出现下降。
重点跟踪上市公司估值具吸引力。虽然行业景气度在下降,但房地产市场在逐步企稳和回归理性,而龙头上市公司的品牌优势,可使其分享行业集中度的提升。