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巴曙松认为,当前房地产价格变动的一个主要原因是:房地产供给结构变动的推动。目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动,即中低价位商品住房供应量下降,高档商品房供应增加,使得商品房平均价格上扬,这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。因此,巴曙松建议要增加中低价位商品房的供给。
那么,该怎样改变这种局面呢?
巴曙松指出,政府和市场间要有清晰的合作和分工。不能指望着靠市场运行或者依赖房地产企业去解决中低收入阶层的问题,这实际上在一定程度上混淆了政府和市场的职责,因为企业要设计出市场最需要的商品、利润最多的商品。今年的“两会”前后,可以明显见到调控的思路在日益清晰。调控是弥补市场不足而不是自身替代市场,否则即使房价降下来,也可能演变成富裕阶层占有多套房产,中低收入阶层仍然买不起房的局面。
对当前宏观调控的效果,巴曙松说:“从积极角度看,2007年从地根到银根的调控,抑制了房价的过快上涨,进一步清理了交易中可能存在的价格操纵和欺诈等现象,开始探索政府与市场在解决房地产问题上的不同定位,特别是政府开始明确自身在解决中低收入阶层住房问题上的责任,积极推动中小户型、中低价房建设。”
但他同时认为,目前许多方面还处于探索阶段。例如在中低价房的建设方面,资金如何筹措,土地如何保障,如何实现良好的财务和建设方面的可持续性等。在分清市场与政府的职能方面,政府更多的应当是提供清晰、透明、良好的市场环境,而不是对市场交易过程的直接干预。
要注意培育多层次市场在《2007年房地产金融政策趋势》报告中,巴曙松提出房地产市场“概念应该是多个市场的集合”。
此次,巴曙松则强调要注意培育多层次的市场,不要让所有的需求都转向购买新房,而是要培育二级市场、租赁市场。
他说:“国家出台控制购买第二套房的政策,在一定程度上遏制了房地产行业的投资、投机行为,对局部地区的房地产泡沫进行了有效的消除。但从没有能力购买商品房的老百姓的角度来看,如果控制买第二套住房,那么,让那些希望租房子的消费者找谁去租房子呢?会不会最终还是迫使这些新的消费者不得不涌向新房市场呢?这些问题都值得深入思考。”