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转眼间,2008年将过半。钟宏连、谢华兴、潘勤毅楼价从原来的上涨到现在的下跌,购房者的心态从原来的急切争购到现在的持币观望,开发商的行为从原来的捂房惜售到现在的降价销售,种种迹象无不体现了楼市正处于一种理性调整的过程。
在东莞,从开发商们不断的降价中透露出一种情绪:房子不好卖。上半年,整个东莞楼市相继出现了低折扣、抵现、送装修、团购优惠等各种举措,目的只有一个:卖房。此外,开放夜间样板间、买房送学位等手段也在上半年里的楼市上陆续出现。如果说上半年的楼市是个“迷局”的话,我们这个专题报道则试图为读者勘破这个“迷局”。
关键词:数据 楼价在回归理性据合富辉煌市场研究部数据分析显示,截至6月25日,整个东莞住宅供应面积为275.7万平方米,比去年269.4万平方米同期上升了2.3%;供应套数26529套,比去年23663套同期上涨了12.1%;销售面积为152.7万平方米,比去年300.4万平方米同期下降了49.2%;销售金额为90.8亿元,比去年143.5亿元同期下降了36.7%;销售均价为5951元/平方米,比去年的4777元/平方米同期上涨了24.6%;销售共成交14550套,比去年25612套同期下降43.2%。
从上述数据来看,由于受各种政策影响,今天上半年的住宅销售面积仅为152.7万平方米,差不多只相当于去年同期的一半。可以看出,去年上半年在楼市一片利好消息的影响下,开发商积极开发销售。今年上半年,在去年下半年政策的影响下,销售已经受到阻碍,消费者持币观望心态浓厚,严重影响到了房子的成交。
但是相对于去年同期来说,今年上半年的住宅销售单价也有所上升,截至6月25日,上半年的均价为5951元/平方米,处于一个合理的价格。业内人士分析认为,东莞的楼房均价在每平方米5000元至6000元之间是很正常的,因此说,今年上半年价格的回落,也使得整个上半年楼市的均价处于一个理性的阶段。
关键词:探底 价格两次探底在今年上半年,东莞楼市出现了两次探底,据东莞中原研究部监测数据显示:
今年3月,普通住宅均价以5576元/平方米快速探底,激发需求的释放和成交量的反弹;5月,凭借传统销售旺季又作了第二次探底,普通住宅均价回落到5683元/平方米,使得需求得以更大幅度的释放,成交量环比大幅反弹。
中原研究部经理车德锐表示,两次价格探底说明价格在5500~5700元/平方米这个短期底部基本探明,价格短期在5500元/平方米附近站稳,近期降价空间有限。
另外,从市场主力楼盘的价格调整情况来看,大多数的价格调整幅度高达15%~30%,调整基本到位,市场下跌动力已经逐步衰竭,市场短期企稳迹象明显。
关键词:产品 出现结构性失衡在今年上半年里,市场供求产品结构严重失衡,市场的供应量以面积81~160平方米、户型两房、三房、四房为主。但是在今年上半年里,新上市人住宅仍然是以面积在81~120平方米的两房、三房为最畅销产品,140平方米以上的四房户型住宅相对滞销。
专业人士分析认为,在相对比较滞销的产品中,140平方米以上的四房呈现结构性过剩的特点。在目前自住需求为主的市场,面积在81~120平方米的两房、三房表现出结构性供不应求,这类产品将是销售的主力军。
在今年上半年里,81~100平方米两房、81~100平方米三房、101~120平方米三房的需求比重要远高于供应比重,说明目前的市场是自住需求为主导的市场,另一方面也说明这三种户型的市场需求旺盛而供应相对不足。
关键词:供应量 影响价格走高据东莞中原研究部年初的报告分析显示,东莞全年的供应量在1200万平方米。截至5月31日的数据显示,东莞商品房可售存量已经高达562万平方米;参照去年535万平方米的供应量,结合发展商对市场信心不足放缓工程进度和推盘进度等因素,保守预计6~12月总的供应量超过1000万平方米。对于购房者而言,买房的选择空间日益扩大。
另外,目前城区可售存量高达195万平方米,近20000套;加上下半年新上市的供应量,城区整体供应量仍非常大。
地产专业人士认为,供应大幅增长,销售增长趋缓,销售率持续走低,可售存量积压越来越大,存量的消化压力持续增大,制约销售。东莞楼市供大于求现象突出,直接影响着价格的走高。
关键词:团购 楼市团购成风由于受到去年宏观政策的影响,东莞楼市自去年11月开始到现在,都处于交易的平淡期。在各地楼盘不断降价的趋势下,东莞楼市终于在万科、光大的带动下,打响了以团购为名义的降价潮。
随后,东莞楼市里团购成风。有存货的楼盘基本上都对外打出了团购的招牌,以吸引消费者。但是当团购成为常态的时候,消费者的观望心理又出现了:既然团购能降这么低的价格,那么楼盘的价格肯定还会有下降的空间。在这样的心理背景下,一系列的团购举措对消费者并没有起到很大的作用。
“上半年市场还是处于观望气氛,开发商不愿意直接降价,只好采取团购的方式来吸引消费者。”业内人士指出。也有业内人士表示,各种团购的推出也可能是开发商资金紧缺、回笼资金的需要。团购也因此成为上半年楼市的一个关键词。
有报道称,截至5月中旬,在一系列的团购后,万科和光大分别赚了5.1亿元与15.1亿元。
上半年里,最不该降价和最不可能降价的楼盘很多都以团购等方式降价了,业内人士认为这跟东莞的城市结构有关。上半年,镇区市场按兵不动,楼价几乎没降,均价还是在5000元~6000元/平方米。然而城区却出现了大量4000多元/平方米的房子。
关键词:降价 有效刺激需求金地集团东莞分公司总经理谢文云表示,东莞楼市从去年11月到今年2月,销售量同比降低30%,而3月到现在,很多的楼盘为了吸引客户,纷纷推出优惠措施和手段,销售量有了快速增长。今年上半年整体楼价有所降低,幅度约为15%~20%。
不过,有业内人士表示,房价下跌只是局部,并不是全部。从大体上来说,房价是下降了,但是从局部来说,房价并没有如外界所说下降得很厉害。
其分析认为,同一楼盘各单位本身就有价差,比如说前期有楼盘推出3888多元/平方米的起售价,但园景比较好的房子均价仍在6000元/平方米,整个楼盘的平均价格也就是4000多元/平方米,因此说,上半年的房价并没有真的降到30%。
另外,上半年的购房人群也发生了很大的变化,一是以自住为需求的购房者非常踊跃,还有一部分是换房购楼者,这两种购房需求支撑了3~6月的交易量。
总的来说,上半年城区楼盘采取了大幅降价行动:金色华庭二期杀跌出货,万科运河东一号、光大景湖湾畔二期团购优惠促销,在龙头企业的带动下,城区楼盘纷纷加入降价促销的行列,加上城区配套较为完善的优势,城区楼盘的降价有效地刺激了需求,使得成交量远远高于镇区。