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目前,本人认为房子降价的难点在“高房价”城市,尽管高房价城市可能地价比较高,但与其爆高的房价相比这算不了什么。据统计,北京08年上半年,楼面均价为3500元左右,而6月份,其新盘开盘价在一万五千元左右。所以其降价空间比较大,但同时难度也比较大。
分析如下:
以1.5万元每平米来看,100平米的房子,每平米下降3000元(万科前期部分楼盘降价幅度为15%-30%,所以这个幅度是合理的),那么整套房子总价要下降30万元,这对新买房子的人来说是比较好的,但是对已经办完购房手续的人来说却意味着自己手里的钱贬值了30万。很多生活在大城市的朋友都说尽管生活的城市房价很高,但是他们的工资每个月也就几千元。能买的起房子的除了那些富翁们,大多还是靠父母、亲戚朋友帮助拿出首付款,而自己每月还贷款的人。于是就会形成工资低,而每个月的月还款额度高的现象,一旦房屋贬值,必定会造成很大的心里压力,为社会造成不稳定因素。而对于房价较低的城市(5000元/平米以下的),按照5000元/平米来算,房价下降20%(房价越低,因为有成本撑着,房价下降的空间越小,实际上,高房价城市房价下降20%,同样情况下,在低房价城市房价可能只下降10%),100平米的房子才损失10万元,房价下降10%,损失额度为5万元,房价越低,损失率不变或者降低的的情况下,损失的金额越小,购房者所能承受的就越多,所以从这个角度来说,低房价城市房屋降价,所能造成的社会不稳定因素要小的多。
另一方面,中国房贷的大部分也在这些城市,因为信息所限所以还要引用别人的数据,易宪容说:“房地产经营性贷款只有5.1万亿元,仅占整个银行体系贷款总额的17%,银行受此影响是有限的。并且指出“假定到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款,那么整个中国银行体系不良率也只增加11%,鉴于中国银行体系不良率最高时曾为40%,因此不会造成多少影响”。由此说不会造成金融危机。我们这里不谈论金融危机能否产生,但是要明白,房产市场不是一个独立的环节,还带动着建材市场,家居市场、人力市场、政府的税收及其他以房地产的预期收益为抵押的产业及相关工程等很多的环节,而且各个环节紧密相连,环环相扣,牵一发而动全身,所以这其中的关系,并不是一组数据所能说明问题的,我们还要注意更深层面的东西。而且,除非万不得已,国家不会允许银行贷款总额的“百分之十几”烂掉,如果可以实现平稳过渡,为什么要去损害国家利益呢?所以或许房子大幅度降价所带来的危机是银行所能承受的,但在承受的背后银行及国家经济都要受到一定程度的损害。国家现在要做的还是先稳定市场的价格,而后徐图其他。
其实,中国未来的房价会不会降,是一个很难看透的问题,因为牵涉过多,我们只能从短期的视角来解读。目前,只要政府能通过相关政策稳定市场的房价,使得房价能不上升,那么马上就会有一部分人受不了,这部分人就是炒房者,中国每年开发房产无数,但实际上,05年我国的房屋闲置率就达到了26%,何况接下来还有一个楼市暴涨的06、07年,所以并不是开发商开发的每一套房子都真正的落到了需求者的手中,很多房子是被这一部分人所囤积起来了。如果能很好的解决这一问题,那么房价必定会有所回落。但是,一个新的问题又出现了,就算我们去损害那20%的人及开发商、炒房者的利益,降低房价,最终我们每一个人真的能从中受益吗?我把中国的购房者分成三部分:其一,购房正规军,那20%的人;其二,购房预备军,这部分人手里有一定积蓄,也有购房欲望,但是房价对他们来说有些高,但只要房价略微松动,他们就会马上成为正规军;其三,楼市群众,我们大多数人都属于这一部分,基本属于一生为房长征的人。但这三部分人有一个递进的转化关系,在一定的条件下第三部分人可以转化成第二部分人,第二部分人也可以成为第一部分人。这个条件就是房价下降。中国是一个受传统观念影响很深的国家,有了房子才算安家的传统的住房观念,以及“买房结婚”的婚姻观念都是传统观念中所不可或缺的,甚至万通冯伦直接说:房价升高是因为年轻人结婚太急!一旦房价下降,那么必定会有很大一部分人重新投入到购房者的行列,你也许会去等,那是因为你是属于第三类人,还没有实现平稳过渡。但第二类人不会去等的,一旦房价出现松动,这部分购房预备军马上就会成为购房主力军,而一旦市场有了需求,房价自然就又会有所提升。中国人的传统的住房观念不最终改变,除非国家强制执行,不然在供需关系的影响下,即使中国的房价想降都很难。再借用老易的一句话“只有卖不出去的价格,没有卖不出去的房子”,只要价格松动,总会有人去捧场的。
所以,短期内,我们只能预期在国家政策的干预下,中国的房价可能出现一个稳定的局面,甚至有所回落,但降价的空间不大,只能说——价格围绕着“价值”上下波动。总而言之,目前中国房价下降的难点在高房价城市,而最终房价能不能真的下降,还是一个非常复杂的问题,但是短期内房价持续稳定下降是不可能的。