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天津富铭置业有限公司总经理杨建华从三方面总结了项目热销的原因。
首先,万通的品牌影响力。万通进入上北,引来了众多关注,以万通的品牌赢得市场、赢得购房者是热销的最主要原因。
其次,注重内功的修炼。
第三,产品本身。项目着重细节处的把握,从“点面结合式”园林规划、低密度社区、德式精工建筑设计、滨海仅有的宜居性花园PENTHOUSE产品、小户型本身等,都是新新家园热销的主要原因。
天保金海岸位于开发区第三大街与太湖路交口,分为普通住宅 别墅、公寓、商住公寓、花园洋房等多种建筑形式。公司销售总监王忠民在谈及项目热销时认为,天津楼市不同于全国一线城市的楼市,天津滨海新区正在大力发展,吸引了全国乃至世界的投资者,经济的发展必然带动房地产市场的发展,天保的项目就坐落在滨海新区的核心区,开发区的生活区,优越的地理位置,加之188万平方米稀缺的大盘优势,国企房产的品牌、实力保证,独特的规划理念吸引了大批的潜在客户。
在今年5月开盘推出的产品包括双景高层、电梯洋房、退台洋房。低密度建筑已成为城市中心的稀缺产品,随着人们生活品味的提高,对家的要求越来越高的时候,洋房成为改善型家庭的首选,“舒适”成为该类产品的最大优势。项目的双景高层面积从60~180平方米不等,可供不同需求的人群选购,高出房率也成为高层不可逾越的难点,双景高层的出房率最高达到82%,实现了更高的“性价比”。
提高产品品质是开发商立足楼市的根本保证
从以上这些热销楼盘可以看出,无论从开发商的品牌信誉度还是体现产品品质的各个建筑细节,都能体会开发商的用心之处。这也能反应出为何在楼市大势不好的背景下,仍能创造出销售奇迹的主要原因。
而在低迷的市场行情下,这些热销楼盘又是如何做到不以“降价”为诱饵,却是用实在的产品来创造市场奇迹?
杨建华表示,用“降价”来达到销售目的,只是对首先降价的楼盘有效果,而当其他楼盘都“降价”时,就会扰乱市场,从而使观望情绪更加凸显。现阶段的低迷现状,使开发商更加钻研产品品质,以及企业开发量、现金流等方面的控制。去年,由于市场近乎疯狂,开发商往往忽略了成本控制,不计较投资风险。如今,把现存产品做好,研究让客户满意的产品,已经成为开发商们的必修功课。
张晶也表示,2007年的房地产市场近乎疯狂,市场上的产品无论做成什么样,也不论好与坏,购房者照单全收。那时我们感觉倍受打击,因为销售好不代表购房者认可和欣赏我们的产品,而是整体市场环境好造成的。而今,我们很庆幸市场恢复到了理性状态,因为这样更能促进开发商练内功,增加产品品质,而在市场环境好时,开发商有时会忽视产品品质。虽然项目间的竞争因此会更加激烈,但最终获利的就是消费者。对于目前的市场环境,张晶认为仍有刚性需求,只要产品物有所值,就能保证消费者对开发企业的忠诚度,也能让理性购房者所接受。因此,中新集团在房子里又增加了家具、电器等一系列产品附加值,而这些附加值让购房者确实感到了项目的物有所值,所以销售情况非常好。同时王忠民也认为,房产是总投资额相当高的一种产品,人们在选择它的时候会很慎重。随着建筑类型的增多、产品的更新换代,产品附加值成为人们关注的焦点。
合理定位、产品细化将利于房地产健康发展一面是热销楼盘,一面却是苦苦支撑的楼盘,我们在关注这些热销楼盘的同时却不能不考虑那些正在面临巨大销售压力的项目,因为它不仅反映出在市场逆境时项目所暴露的问题,从更深意义上也暴露出开发商在前期市场定位、产品细化上的问题。
在逆势中,市场考验的不仅仅是项目的品质,更是开发商的实力。因此,如何让开发商制定出真正符合市场需求的产品,如何做出百姓真正需要的楼盘,如何让房地产市场更加健康发展已经成为开发商的必修功课和主要任务,更是整个楼市所要面对的问题。
对此,业内专家认为,未来房地产市场主要以买方市场为主导,因此开发商对项目的合理定位显得非常重要。另外,开发商在拿地前对市场的前期调也研格外重要,同时也直接影响到项目未来的销售。一般在项目前期需要做三方面的调研工作:产品定位、价格体系定位和客户定位。具体包括项目的面积、建筑类型、物业、商业、价格等,都需要提前和消费者沟通,以便适应市场定位。
目前市场上的很多项目都定位为中高端,产品不细分,产品差异化也不明显,而一旦市场行情不好时,这些类似产品也只有靠打折促销等方式来促进产品的销售,而这种恶性的打折、降价却非常不利于房地产市场的健康发展。
天津中原物业顾问有限公司董事总经理殷则环表示,在过去天津市场发展快速的时期,很多发展商忽视了开发前期的市场研究工作,以至于市场出现波动的情况下,项目出现运营阻力。中原建议当前开发商应该在客户需求上下功夫,特别是做好开发前期的市场研究工作,发掘供应、需求两方面的差异化,作为切入点,对未来市场进行预判,对产品、客群、价格准确定位。结合项目综合条件,找到相对应的市场空间。天津市还存在大量的刚性需求,所以定位准确的产品还是会受到市场的认可。
王忠民也表示,在项目开发前期,做好项目定位,锁定目标客群,根据目标客群的特征、需求设计产品,建成的产品自然会畅销。