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90/70政策催生了小户型的井喷时代,2007年开始,小户型产品就成为助推天津房地产市场的强劲动力,并成为媒体聚焦的中心。今年以来,天津市场小户型产品持续放量,在当前市场观望气氛浓厚的氛围下,小户型能否在一片颓势中力挺市场,成为“救市”的的先锋?
新盘:7月郊县板块集中上市 8月市内结伴开盘
2006年颁布“90/70”政策颁布后,一部分项目经过调整规划,从2007年9月起陆续上市,小户型项目出现“井喷”态势,掀起小户型放量的首个高峰。进入2008年,交通网络的快速发展成熟和郊区相对较低的房价成为吸引首次置业者购买郊区小户型住宅的重要因素。根据焦点网记者统计显示,7月中旬,郊县板块一批新盘集中上市,基本都主推小户型。
西部新城作为近两年天津政府着力建设的重点和大型开发商汇聚地,相关配套日趋成熟,新津杨公路的通车为此板块交通更添便利。近期此板块较多新盘上市,并大多主推小户型:19日开盘的芒果郡全部是面积为90和93平米小户型,均价6000元/平米。而万科假日润园12日开盘的小高层,也主推90平米左右的两室,并提出精装修之外的全装修该概念和全面家居解决方案,6900元/平米的均价,附赠品牌家电,据记者开盘日采访所见,已经有一批业主早早预定。
东丽区华明新家园顶秀欣园主推65-75平米两室,河北区自在中环,开盘面积为50-80平米户型。位于北辰区中心版块的泽天下,开盘包括88平米户型,价格在七八千元/平米之间。另有预计7、8月开盘的津南区首创爱这城,也将主推90平米左右户型。
相较于郊区板块,市中心小户型更为稀缺,价格也随之水涨船高。8月预计市中心和平区南京路等地会有一批新盘小户型集中上市。位于和平区南京路的假日国际,开盘为50-100平米精装小户型,均价16000/平米。同样位于南京路附近的金德园,开盘面积也在80-140平米之间。
需求:刚性自主需求和长线投资两大动力目前天津小户型市场需求集中在两个部分的需求:大部分刚性需求和一部分投资需求。购买小户型者以首次置业购买婚房的年轻人居多。据了解,各在售项目的小户型产品大多是被这部分人群所消化。
记者在采访时遇到了这样一位购房者:小宋,26岁,山西人,大学毕业三年,在天津某建筑设计院有一份稳定而收入不低的工作。今年刚刚在西部新城某项目买了一套80平米的小户型。“虽然房子不太大,但是不算太高的总房款我至少能负担得起,结婚也足够了。首付要靠家里拿大部分,但是毕竟我有了自己的房子。”刚刚从拿到钥匙的新房巡视出来的小宋美滋滋的告诉记者:“刚刚量了一下,比我想象中要好,户型很满意。”
目前楼市价格松动的迹象已现端倪,在焦点网近期的一次对于天津楼市现状的调查中,大部分网友认为当前不是买房的好时机,持币观望情绪比较浓重,市场成交量同比也在不断下滑。但是对于真正具有买房需求的置业者,尤其是婚房购置者,总价偏低的小户型仍然是首选。而且在调查中问及房价降到多少你能承受时,很多网友选择了6000元/平米,而西部新城某精装小户型的均价是6900元/平米,所以,小户型项目以较低总价的优势,对普遍存在的高总价仍能形成一定的市场冲击,相对具有较大的吸引力。
同时,小户型的投资优势也在今夏日趋凸显,不论是从长期升值和出租,都具有较高价值。随着市中心土地资源的较少,市中心精装小户型必然进一步稀缺。据天津《今晚报》报道,上半年本市二手房交易价格比重中,5-10年次新小户型成交量比例最大。上半年,60平方米以下的小户型房源成为市场交易主力军,达51%,比去年同期上涨了5.1%,60-90平方米区间房源交易比重为29.7%,同比回落了1.6%。随着房价的居高不下,面积适中、功能适当的二居小户型已成为市场主流,为更多置业型购房者所青睐。
救市:小户型带领楼市转暖?在90/70政策公布之后建设的新项目,,90平米以下户型基本占到总建筑面积的70%。阳光新业国际、保利上河雅颂共、昕瑞家园(、格调竹境等项目预计都会有小户型在九月上市。但是鉴于目前市场现状预期不确定的增加,开发商会否在预计时间开盘尚在犹疑中。记者打电话过去询问,开发商也大多声称未定。开发商的苦夏似乎已成定局,金九银十能否如期来临,小户型能否带领楼市转暖,成为共同的疑问。
针对目前市场上小户型的供应量日渐增加,专业人士认为:小户型在整个楼市的占比见涨,是政策推动下的良性发展。同时较高的市场供应量,大量更适合普通购房人需求和购买能力的产品将投入市场,有助于调整楼市结构。同时,政策和市场的调整,也有利于小户型价格的理性性回归,对于小户型的未来还是长期看好。
另有部分专业人士却对此表示质疑,认为小户型并确实在近期取得了一定的销售业绩,但随着市场供应增多,产品的同质化,价格战几乎成为每个中小户型开发商必须面临的难题。而且小户型项目,因购买者的购买力相对有限,大多会申请贷款,因此小户型的销售情况,受到贷款等因素影响较大。
对于一些希望能够借助小户型项目的发力。而在走势低迷的楼市中杀出一条血路的开发商来说,小户型目前市场充裕,潜在需求庞大。只有真正能够满足购房者对于产品的多元设计要求,不仅仅将小户型房子停留在“小”而满足居住功能的基础上,才能真正获得关注。而在目前天津楼市打折降价风潮渐起的大环境背景下,虽然小户型楼盘降价风尚弱,但是突出特色,低价入市,不失为一种明智选择。