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一、拐点争论
1、引言
这是一个相当有趣的时段,对于地产行业的旁观者来说;
这是一个相当艰难的时段,对地产行业的供应方与需求方来说;
这是一个相当疑惑的时段,对地产行业的监管方以及地产供需三方来说;
这是一个相当迷茫的时段,对于所有的与地产相关不相关的人来说。
王石以及他的代表群体与任志强与他的代表群体再次在媒体面前发生激烈的分歧;如果我们抛开自己是否是房地产的供给方以及需求方来说,这其实是一个行业内供应群体的裂变行为而已,这同时也是个信号,房地产市场将发生结构性变化的前兆。
基于房地产行业的复杂性,在这里笔者首先要做一些必要的前提假定,同时回忆一下笔者之前的判断以及其相关角度。在07年10月初笔者从需求市场的假定出发,做出了08年下半年楼市将进入拐点的结论;而后12月初从温总理在新加坡的讲话以及金融市场开放的前提下作出了地产市场将走向垄断的结论;在12月底从区域经济发展以及07年房地产行业的市场特征以及金融市场对地产市场的影响作出了08年房地产行业将进入僵持阶段;今年元月,从王石的讲话以及万科的降价作出了万科将走向垄断的结论。回顾笔者这些预测的目的是要说明两个问题:其一是之前的所有判断都没有从行业经济学的角度作出;其二是以前的所有判断都是依据演绎推理而得出的结论。。
经济学理论模型大都是由两大推理来完成的,一是演绎推理,二是归纳推理。本文也基本是基于理论而做出的预测,因此文章也将沿着这两个推理方式来完成;而因为市场的复杂性,几乎所有的经济理论都会出现条件假定以及市场失真的结局,因此笔者的预测也完全可能会出现这种结局。于此,笔者想说的是,所有判断与预测只是为决策者提供一个思考角度而已,决策与否要遵循自身条件的变化而定。只有用这样的眼光来看所有言论,也许我们才能从中找到可爱之处,而不至于因为轻信而决策导致怨天尤人的不平心态。
2、市场争论的简要概述关于市场是否已经进入拐点,整个市场分为两大阵营,以王石为首的万科坚持认为市场已经到了拐点时期,其典型论据是从需求市场主体的行为能力与行为意愿来考虑的,同时兼顾政治公平与社会福利的观点;而以任志强潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)为首的一方坚持认为市场没有进入到拐点的论据是从需求方的成本约束以及需求市场强烈的主观意愿和当前市场运行的短期状况来阐述的。
而之前在学术界对于房地产是否过热也形成了两大派系,主张房地产未来看涨的一方是以董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)为代表,其依据是世界市场上最近20年只有三个市场出现过房地产价格下降的情况,其余地方房地产都呈现出上涨的常态;而另一方则从需求市场与有效需求市场的巨大差别以及普适性的经济规律出发,认为没有永远上涨的商品为由而站在了另一边。
这中间认为房地产行业过热的另外一个代表人物郎咸平(郎咸平博客,郎咸平新闻,郎咸平说吧)则从行业经济的替代性角度做出了阐述,指出当前房地产行业过热是由于房地产行业形成的投机性利润过高,从而集聚了所有资本,客观上造成其他行业资本稀缺,因此从总体上恶化了国民经济环境。
二、国家基础经济理论分析与基本政策方向判断1、世界经济学最新发展理论简要概述
在最近20多年最为流行的经济理论是发展经济学,而发展经济学理论最为核心的观点是资本累积。资本累积的实际运用是资本深化过程,这从经济领域里金融业的巨大发展,以及相当于金融品的房地产与石油业的发展可以得到有效的应证。
而西方发达国家的官方理论一直是平衡增长,这个理论的两个要素条件是非通涨失业率与通货膨胀的关系;在美国最近10年的执政党派一直倾向于采取适度通货膨胀的方式来降低失业率,而抛弃了以经济稳定而牺牲充分就业的政策。
我们国家的经济发展思路恰好走了一条这两者之间的中间路线,即在平衡增长与资本积累过程中不断需求最佳妥协点,一方面我们的居民储蓄率与再投资率居高不下,另一方面国家为了抑制经济通涨而不断的运用金融财政税收政策,以实现经济的均衡增长。
从我国经济运行于实际国情来看,在西方经济理论选择中,我们更忠实于凯恩斯的经济学原理,这里有四个方面原因:一是我们的经济改革是在政治统帅下的经济改革,也就是经济在我国成为政治的表演舞台,而政治则是经济的灵魂与指挥棒;其次我国政治的风险过于强大,经济必须要成为政治的保障品;其三是我国经济结构诸多二元不平衡性,在自由经济体系下很容易出现马太效应,从而导致经济崩溃;其四则是我国的政治思想意识形态始终是以家天下的这样一种理念进行延续的。
我们对今后国家政策方向的具体判断是:更为积极的推进区域发展策略的转型,同时尽可能减少地区发展差;鉴于城市化的负面效应,国家会局部修正通过大城市的集化效应来实现经济的增长,而谋求一种均衡城市发展带来的多级经济增长策略;而宏观经济政策在保证不发生严重通涨情况下,严格预防出现大的通货紧缩的局面。
2、资本深化与通货膨胀资本深化是目前最为流行的经济发展理论,虽然在今天我们已经可以充分感受到它的两面性。资本在资本深化的过程,虽然将对手变成了奴隶,但是也让自己染上一身怪病,今天的美国的金融危机正是资本深化的后遗症。
资本深化的核心是资本自身无性繁殖的一个过程,在【货币战争】、【诚信的背后】一书中描述了资本深化的一些细节,特别是后者对资本深化的解读过程更为深刻,在脱离实体的经济增长过程中,资本要盈利必然要以虚拟形态来完成。虚拟经济与实体经济的脱离构成了资本深化的核心内容。
关于资本自身深化过程笔者在【未来5年房地产行业持续看涨】一文中已经有比较详细的论述。在资本市场自身繁衍的过程中,唯一伴随物就是通货膨胀,这点在07年股市对中国经济的影响上,已经可以得到非常清晰的证明。
我国经济走在了一种矛盾的地步,一方面我们清晰的知道资本深化的巨大负面效应(基尼系数不断走高下的政治安全问题),同时另外一方面如果不采取对应的资本深化的策略,我们国家又将面临经济发展的瓶颈以及自身财富被别的国家掠夺的尴尬境地。在对待这个二元难题的解决思路上,中央政府会用一种大国强国的心态来进行决策,即采取适度冒险的策略来推进我们的经济改革,或者可以这样表述,在有条件的情况下,鼓励资本深化在某些领域扩张。
基于此,我们对国家未来经济政策方向的判断是:在保证政治安全的情况下,采取积极的经济策略。具体表现在货币政策上,在控制通涨情况下,采取有条件宽松的货币政策。在08年与09年上半年货币政策会采取温和的从紧策略,我们预期本次一年期存款利息顶点区域在6%左右,同时银行准备金的顶点区域在18%左右。国家在积极发展证券市场的同时,稳妥的推进期货市场,小心翼翼的推进债券市场。
3、官方市场:公平与效率的前提是安全从2004年以来,宏观调控这个字眼就一天接一天的出现在所有房地产行业面前。在人大2005年、2006年、2007年的中国经济发展研究报告里面所反映出来的中国经济重大事件可以侧面证明一个问题,摆在中国政府面前的最大的难题,既不是流动性过剩也不是外来资本的进入而产生的系列问题,而是中国一系列二元经济的破解难题。
首要破解难题是城乡经济的二元结构问题,这个难题对于中国经济发展来说是所有问题中最为重要的难题,二元差距拉大到了危及政府的政治安全与经济安全的角度,从政治上来看是群体性事件进入高峰期;从经济上来看,因为广大农村的贫困,使得广大的国内市场无法启动,造成国内生产过剩的局面(对于生产过剩我想所有学过马克思的政治经济学的人都会有很深刻的记忆),因此不得不依赖出口,去主动融入欧美市场,从而形成外向型经济,而外向型经济最大的问题,就是会牺牲掉经济的主权性,这点是中国几千年政府都从来没有容忍过的行为。政府为了解决这一巨大的难题,成立了新的四个试验区,重庆试验区,成都试验区,武汉试验区,湖南试验区等四个区域。
其次是东西发展的二元结构问题:东部沿海城市的工业发展是在承接国外的生产过程中形成的,缺陷表现在两大方面:一是高风险性,随时会面临着外资的撤退带来的经济萧条的后遗症;其次是核心竞争力的缺失,很难形成有效的产业升级,形成自主的产权价值,从而成为经济稳定的基石;按照国家现行的梯度发展理论,东部区域必须要实现产业升级,形成自己核心的知识产权体系,摆脱充当世界经济劳工的角色;而西部经济的工业布局根本就没有形成,导致城乡差别巨大,这不仅影响政治安全,也影响国家经济安全。因此国家要努力形成在整个国家区域内的前店后厂,这样不仅有利于经济发展,还能最大化的保证经济的独立性与安全性。
国家的政治安全与经济安全,成了政府决策行为的首要前提,只有在保证这个前提下,政府才会考虑公平与效率问题。同时现阶段房地产行业的实际情况是房地产行业的开放性体现了房地产行业内部的公平,但同时妨碍了整个社会的公平,加剧了贫富分化,滋生了官僚腐败;房地产行业内部的公平最大程度的损失了行业效率,资本深化效果极差。一方面众多弱小的资本无法实现规模经济效益,同时也无法保障我们在金融放开后,对付国际资本市场争夺的安全。
鉴于上述推断,我们对政府今后对行业的治理方面会采取围绕着这两个角度来展开;因为现在房地产行业的问题是资本剩余,政府已经不存在扶持的策略,那么政府将重点研究房地产行业的社会公平与行业效率问题。
我们对未来国家的政策方向判断是:扶持垄断企业,让垄断企业用规模经济积累下来的效益来惠及民生。
4、人民币升值与外汇套利在短短的三年时间,人民币已经实际升值幅度将近15%(2005年美元兑换比例还维持在8.3左右的水平,在2007年年底已经下降到7.3左右)。从理论上来说,如果金融保持自由流通,美元只要在2005年进入中国市场,什么投入也不产生,直接用于存入银行,就可以实现累计升值23%左右(8%左右的银行存款利息收入,15%的升值收益),如果政府不控制这种行为的发生,那么将有源源不断的美元流进中国市场。
其次是美国可以凭借人民币升值单方赚取中国的利益,针对这一可能出现的生产性套利行为,政府实现了外汇市场的管制方式,即外汇的进出都需要经过政府的批准,这样盈利资本如果无法准确安全的撤出,就面临国有化的成本风险,从而导致资本自身的毁灭性行为。
鉴于我国的现实情况,我国谋求的是一种稳定温和的积极增长态势,因此大致可以排除国家采取极端的策略来严格干预经济的运行,除非经济运行已经危及到政治安全,同时为了尽可能小的在金融领域放开后减少损失,国家会在策略方面采取更多的温和性的保护策略。
我们对未来的汇率政策方向的判断是:汇率政策的放开会按照一种缓慢的局面展开,同时不排除中途在现有基础上停止汇改;继续运用外汇储备控制人民币升值的幅度;中金公司的作用将更多的运用于防守型策略,主要维护国家的汇率市场以及证券市场与其他金融市场。土地市场不向外资放开;对大宗物业购买征收特别税种;更严厉的措施对待物业的流通。