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一、长城视点
1.1楼市"低调"迎奥运
楼市以销量继续处在"低"位、价格继续"调"整的"低调"姿态迎来了万众瞩目的奥运。从我们重点跟踪的大中城市7月楼市情况看,整体成交量较6月出现了下降,上海、天津等此前表现较好的城市销量同比萎缩也变得非常明显;成交价格方面,除深圳因豪宅成交比例较高出现反弹外,其它城市都呈现走低的调整态势。供应方面,虽然各周的新增供应量受推盘节奏的影响而波动较大,但近期新增供应量一直大于销售量,市场可售量在不断增加。此外,由于上半年成交萎缩情况较为严重,许多开发商选择了推迟开盘,因此下半年整体供应量将大于上半年,开发商也将面临更大的销售压力。
具体来看,成交量方面,北京、天津、上海、南京、深圳等城市7月份的销量较6月份进一步下降,广州、杭州、武汉、重庆成交量有所增加,但同比萎缩情况加剧。
成交价格方面,除深圳外,其它城市7月份的成交均价较6月份出现了一定幅度的调整,而深圳价格的反弹是由于成交结构发生变化的原因,从总体上来看,房价普遍调整的迹象已经开始出现。
1.2关注业绩确定的房地产公司
从行业的整体情况来看,我们认为行业调整的时间和空间都还不够,房地产整体性的投资机会仍然还需要等待,当然不排除相对大盘超跌所带来的阶段性投资机会。
在今年上半年我们就指出,虽然从当时来看,地产股的估值已经非常具有吸引力,有不少机构也以此作为推荐地产股的主要理由,但业绩在下半年存在下调的风险。从房地产市场来看,当时只有深圳、广州的房价出现了较大幅度的调整,其它城市的房价仍在快速上涨,而此次房地产调整是一个全面、系统的调整,国内的一、二线城市都将或多或少的受到一定的影响,因而下半年可能存在其它城市房价出现调整的利空影响,房地产上市公司的业绩也将不可避免的受到影响。从目前的情况来看,这个观点已经得到了验证,北京、上海等强势城市出现了调整迹象。从上市公司的情况来看,虽然不少公司的中报业绩仍然比较亮丽,但基于对下半年及09年的悲观预期,行业研究员已开始纷纷下调业绩预测,这是一个不好的迹象,也说明所谓的估值优势是建立在前期乐观预测的基础上,存在较大的不确定性。我们并非盯着楼市炒股票,但认为脱离实体市场谈股票的估值优势没有意义。
从公司选择方面来看,我们前期建议投资者重点关注行业龙头,以及现金充裕、在行业调整时期能够灵活制定应对策略、保持销售通畅、并积极扩张的企业。但从近期万科、金地等龙头企业的中报情况来看,龙头企业受行业调整影响的程度超出了我们的预期,因此,我们的选股思路出现了一定的调整。
我们认为:大公司规模较大,其资金腾挪的空间相对要大,但由于大公司近几年的扩张速度较快,尤其是06、07年大规模拿地的公司,目前资金情况确实比较紧张,但其可以根据销售情况调整开、竣工计划,从而度过难关,短期内业绩增速放缓已不可避免,但生存问题不大,在行业调整过后将面临更大的发展空间,因而短期予以谨慎推荐,长期予以推荐评级。二线企业中,对于近年扩张较为激进的公司,资金紧张状况将非常突出,同时由于地价较高,未来两到三年的业绩增长也存在较大的不确定性,应该予以回避;对于近年经营较为稳健,同时项目较为优质、业绩相对较为确定的公司予以推荐评级,这也是我们在短期内建议的一个选股思路。而对于三线公司,由于规模较小,抵抗风险的能力有限,同时经营管理等各方面不确定性的因素较多,仍然持回避态度。
从上述思路出发,万科、招商、金地下调至"短期谨慎推荐"、"长期推荐"的评级,招商地产虽然NAV折价幅度大,但业绩能否释放存在一定的不确定性。保利因其业绩相对较为确定,维持"推荐"评级。
二、政策及热点评述
2.1《关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知》
主要内容及点评:
日前,住房和城乡建设部联合监察部下发了《关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知》(以下简称"通知"),要求各地建设部门和监察机关积极开展对住房保障政策执行情况、房地产市场秩序整顿情况、城市建设中违法违规拆迁行为进行检查。重点是检查各地落实房地产调控政策的情况,检查各地落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等房地产调控政策文件的情况。廉租房、经济适用房的建设情况被纳入重点检查对象。此外,城市房屋拆迁中违法审批、压低补偿标准、野蛮拆迁、安置不落实等损害群众利益的问题,也被列为这次督查的重点问题。
从中央部委的行动来看,目前仍然处在落实宏观调控的阶段,宏观调控政策在实施上还没有放松迹象。将城市拆迁列为重点督察问题,主要是近年来各地拆迁上访案例很多,需维护社会和谐与稳定。另外,在房地产市场趋冷的时候,也有地方政府希望通过拆迁造成城市被动住房需求,以此"救市"。
2.2"宏调政策微调"与"房地产救市"
主要内容及点评:
7月25日,中共中央政治局召开会议,将下半年宏观调控的主要目标更新为"继续保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨,把抑制通货膨胀放在突出位置"。胡锦涛总书记也发表重要讲话,要求"稳定房地产市场,合理引导住宅消费预期"。
"宏调政策微调"已经得到了初步体现,日前,央行决定对全国性商业银行在原有信贷规模基础上调增5%,对地方性商业银行调增10%,但是新增贷款定向投放于"三农"、小企业和地震灾后重建。此前,中央领导赴各地密集调研以及调控政策的调整给"房地产救市论"带来了很大的希望,但目前来看,希望已然成空。事实上,此次宏观调控的目标并不是针对房地产行业,而是针对整个过热的宏观经济,现在出现微调,也是为了整个宏观经济的稳定、快速发展,而不是拯救楼市。
我们不妨假设一下,政府现在开始救市,那么可能采取的措施主要有:(1)对房地产行业采取宽松银根政策:放宽对房地产企业的融资限制、扩大房地产行业的信贷规模,降低个人按揭贷款的首付要求,降低利率,降低二套房贷的首付标准及利率;(2)降低外资进入门槛,取消"限外令",让境外资金进入国内楼市;(3)放松土地调控政策,允许开发商延长开发周期,放松"闲置土地清理"工作;(4)漠视"囤房"、"囤地",放松交易秩序的管理,让开发商和炒楼者重新主宰微观市场的交易秩序;(5)放开对地方政府大规模基础设施及城市规划建设的管制等。
在"控制通货膨胀仍摆在突出位置"的前提下,政府显然是不会采取宽松的货币政策或者对房地产行业进行倾斜的。银监会近期提到的"有保有压"也是指着力优化信贷结构,扶植中小企业,仍然要求商业银行严格执行房地产信贷政策,政府不会让银行在这个时候去主动承担行业调整的风险。外资方面,在人民币尚处于升值通道中,中央目前正千方百计的加大对热钱流入的管理力度,所以指望外资进入也是不现实的。
土地政策方面,严格的土地政策是一项长期国策,不太可能放宽土地调控政策。其它方面,整顿交易秩序以规范房地产市场一直是行业调控的重点内容;目前的投资增速仍然过快过热,政府难以放开对地方政府大规模基础设施建设的管制。
退一步说,若政府现在开始救市并产生了实际效果,那么这将使此前的宏调成果化为泡影,而且房价可能在目前的高位继续上涨,这将产生更大的泡沫,相信政府不会采取这种饮鸩止渴的愚蠢做法。当然,受制于土地财政,地方政府确实有救市的冲动,但短期内难以改变行业将继续调整的局面。
那么,"房地产救市"到底会不会有呢?我们认为,只有行业的调整确实威胁到宏观经济的健康、稳定发展,或者经济萎靡到需要房地产拉动,政府才会采取救市措施,而目前的行业调整是有利于经济及行业的长远发展的,所以目前救市的基础尚不存在。
2.3《上海市住房建设规划(2008-2012年)》
公布主要内容及点评:
7月18日,上海公布《上海市住房建设规划(2008-2012年)》(征求意见稿,以下简称《规划》),明确未来5年上海将竣工住房面积约1亿平方米,其中经济适用房、廉租住房等具有保障性质的住房共计3500万平方米,90平方米以下的住房总面积占新审批、新开工的住房总面积的70%以上。7月22日,政府公布首批160万平方米经济适用房将在今年三季度全面开工,年内还将开工240万平米的经济适用房。
2003-2004年,上海房价一路猛涨,政府在2005年3月公布了"两个一千万"工程(一千万重大工程配套商品房,一千万中低价商品房),然而随着房价得到控制以及市场趋冷,政府再也没有提及"两个一千万"的工程。这也是不少人怀疑目前各地公布的住房建设计划在房价得到控制后能否得到执行的一个重要依据,这种情况,国外也有,香港在1997年的地产危机后就取消了"十万建屋计划"并转而救市。我们认为,各地公布的住房建设计划能否得到严格执行确实存在一定的不确定性,但政府执行计划的决心不容置疑。因为这次与以往不同,不是为了调整短期内的房价,而是我国的住房建设制度发生了变化,由单纯依靠商品房转向商品房与保障性住房的双轨制,目的是维持行业的长期稳定发展。
我们认为,上海的经济适用房与廉租计划若能严格实施,应该能平抑其过高的房价。上海的居民结构中,中低收入的普通白领占比较高,目前的房价已对其构成了巨大的压力,其对中低价房的期盼也非常高。此外,对于这部分居民,保障性住房的价格会成为区域内房价的一个标杆,从而稳定房价上涨的预期。从目前的情况来看,上海房价已经出现了一定的松动,有迹象表明,这个中国房地产市场最后堡垒的基石并不像想象中的那样牢固。