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三、近两周楼市成交情况回顾
3.1北京:供应量持续放大,成交量回落
供应情况:近两周北京住宅(期房)可售面积分别为1209、1197万平米,与4月初相比,可售面积增加了约200万平米,这说明了4月份以来市场供过于求,虽然上半年的竣工面积也同比下降了32%。
销量情况:最近两周的住宅期房销售面积分别为10.48、12.9万平米,目前销量较6月平均销售水平明显下降。
成交价格:总体上来看,北京房价仍处于高位振荡的状态,但整体房价近两周出现了小幅下降的现象。其中内城区住宅价格分别为26376元/平米、19226元/平米,冲高回落;外城区价格分别为15130元/平米、15533元/平米,较前两周小幅下跌;近郊近两周价格分别为12375元/平米、11960元/平米,总体基本稳定;远郊价格分别为5909元/平米、5706元/平米,则出现了较大幅度的下跌。
综合点评:总体上,北京房价处在高位徘徊,但涨幅回落并呈振荡态势。与此同时,销量萎缩严重,上半年同比下降约50%,初步统计,7月份的销量同比下降60%,接下来的8月是奥运会期间,人们出行都受到了限制,那么外出看楼呢?根据亚豪机构统计数据显示,预计8月份京城约有20个房地产项目开盘入市,与6、7月份相比项目开盘的个数下降了一半多。关键的是,北京市场已经出现了浓厚的观望情绪,有不少人认为奥运会后房价会下跌,不管到时候房价会不会跌,至少有很多人会等到那一刻再说。这个8月,让我们期待北京的奥运会,而不是北京的楼市。
3.2上海:价格保持平稳,销量持续低迷
供应情况:最近两周住宅可售量分别为650.6、661.3万平米,市场可售面积已经连续7周上升,短期内市场明显供大于求。
综合点评:2008年初以来,几个一线城市中,上海楼市的数据最为乐观,房价不断上涨,而销量却同比下降不多。以至于不少人认为,此次楼市调整与上海无关,而坊间不少关于外资抄底上海楼市的传言更是坚定了这一看法,上海房价依然具备投资价值。年初以来,我们就一直对上海楼市持谨慎态度,现在更是认为上海房价松动的风险进一步加大了。08年来,上海住宅销量同比萎缩的情况逐步加剧,1-4月同比下降15%,1-7月同比下降32.6%,其中4-7月份别同比下降21.5%、32.6%、49%、55.8%。
3.3深圳:成交价格回落,成交量有所放大
供应情况:深圳近两周的新增供应较略前两周大幅增加,分别为1611套/15.82万平米和1977套/18.08万平米,预计下半年的供应量将开始放大,尤其是9、10月份将达到高峰。
成交情况:近两周的成交情况分别为649套/5.81万平米、818套/7.3万平米,较前两周有所放大。
综合点评:从价格上来看,5、6月份的价格低于去年同期的水平,但近两个月呈上升趋势,主要原因是豪宅成交情况较好,拉高了成交均价,从实际价格来看,近期总体上基本稳定。销量上,深圳楼市表现依然低迷,由于去年的销量在7月份后随着房价开始飙升而迅速萎缩,至10月份房价高峰期时成交量仅15万平米,因此,今年9、10月份的销量有望超越去年,但这样是否就意味着市场发生反转了呢?我们认为要看届时的实际成交量是否能有效放大,楼盘的去化速度是否出现转变迹象,如果仅仅是由于去年的基数小以及今年的推盘量大而造成的,则不能做出楼市反转的判断。
3.4广州:新增供应回落,成交量有所上升
供应情况:近两周的新增供应量出现回落,分别为3424套/ 44万平米、2264套/25.88万平米。
成交情况:近两周的成交情况分别为558套/ 5.57万平米、627套/6.36万平米,成交面积较前两周有所上升。
综合点评:从广州的楼市数据以及我们近期实地调研的情况来看,广州楼市仍处于调整之中,各楼盘客户较少,楼盘去化速度慢,限价房及低价房的销售情况不错,房价过高仍是销售放慢的主要原因。
3.5天津:7月份住宅价量齐跌
销量情况:7.21-7.27日,商品住宅成交772套/8.2万平米; 7.28-8.3日,成交715套/7.8万平米,销量下降到今年二月底三月初的水平。
价格情况:7.21-7.27日,成交价格为6567元/平方米,环比下降0.44%;7.28-8.3日,商品住宅成交价格为7410元/平米,环比上涨12.84%,出现一定回升。
综合点评:天津住宅成交量在7月份持续回落,价格虽有反复,但总体呈下跌趋势。
08年初以来,天津楼市在二线城市中表现较好,价格一直运行平稳,成交量同比下降幅度不大,但现在来看,也不可避免的受到了楼市调整的影响,初步统计,7月份销量同比下降58%,下降幅度明显放大。
3.6杭州:价格略有下降,成交量依然低迷
销量情况:7.21-7.27日,杭州市八大城区商品住宅成交394套/4.15万平米;7.28-8.3日,成交量为491套/5.6万平方米,成交量有所放大但仍处低迷状态。
销售价格:7.21-7.27日,商品住宅均价为12705元/平方米,环比下降9.5%;7.28-8.3日,商品住宅成交均价为13906元/平方米,环比上升9.45%。
综合点评:1-6月,杭州住宅成交量同比下降约47%,下降幅度呈不断上升趋势,6月份销量同比下降约70%。由于去年销量在6月份达到顶峰后逐步下降,导致今年7月销量同比下降幅度下降至53%,但实际销量并没有有效放大,楼市仍处于调整之中,江浙地区投资客雄厚的经济实力和买房置地的投资习惯或许是杭州楼市一直高价低量运行的重要原因。
根据合创行销机构统计,即使从现在开始3年之内不再出让宅地,未来同一时间段内杭州市主城区(不包括余杭、萧山)的新增潜在供应量,就达到了891万平方米。
而根据透明售房网显示,目前在售存量房源共19455套,可售面积266万平方米,即使不算已有销售记录、但还没有消化完毕的未售余量房源,两者相加,接下来楼市总体可预计住宅供应面积也有近1200万平方米,以平均每套120平方米计算,可预计住宅供应套数约为10万套。
同样根据合创行销机构的数据,今年上半年,杭州住宅房源总供应量为18998套(总建筑面积约238.6万平方米);而上半年总成交量为9599套,总成交量只占总供应量的50.5%。
基于上述数据,我们仍然看淡杭州楼市。
3.7武汉:成交量基本稳定,成交价格回落
供应情况:7.21-7.27日,武汉商品房新增供应168套/2.48万平米;7.28-8.3日,没有楼盘入市,与前两周相比,新增供应量大幅下降。
综合点评:7.14-7.20日,由于大户型、高价位产品的销售提升了交易价格,导致商品房成交价格出现大幅反弹,而在最近两周,价格出现了明显回落。成交量方面,与前两周相比基本稳定,但今年3-7月,楼市成交量同比萎缩依然严重,楼市仍处于调整之中。
3.8重庆:销量大幅上升,价格低位反弹
供应情况:7.21-7.27日,重庆商品房新增供应面积为39.7万平米;7.28-8.3日,新增供应面积为27万平米,较前两周有所上升。
销量情况:7.21-7.27日,重庆商品房成交量为2654套/26.75万平米;7.28-8.3日,成交4661套/42.2万平米,较前期大幅上升。
销量情况:7.21-7.27日,武汉商品房累计成交1261套/13.8万平米;7.28-8.3日,成交1053套/11.7万平米,基本稳定。
综合点评:7月份,重庆商品房销售价格较6月份下跌了约6.2%,销量大幅上升了40%,但由于去年7月份的销量同样大幅上升,因此,7月份销量同比降幅反而从6月份的40%下降至45%。从微观层面来看,不少区域的房价回到了2006年底的水平,总体而言,重庆楼市也还处在调整之中。
3.9成都:新增供应与成交面积均大幅上升
供应情况:7.21-7.27日,成都商品房新增供应量为21.56万平方米,环比增加42.6%;7.28-8.3日,成交20.33万平米,总体上较前两周大幅上升。
销售情况:7.21-7.27日,商品房成交面积为11.55万平方米,环比上升48%;7.28-8.3日,成交面积为11.1万平米,较前两周大幅上升。
综合点评:5月份,受地震影响,成都商品房销量同比下降35%,但从6月份的数据来看,楼市似乎正在快速恢复,6月销量同比下降约14%。对于后市发展趋势,我们认为还有待观察。