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四、上市公司动态
4.1保利地产7月销售数据点评-业绩最确定的蓝筹地产
增速开始下滑,后市仍需观察。2008年1-7月公司实现销售面积146.62万平方米,同比增长38.14%;实现销售认购金额118.09亿元,同比增长30.5%。从数字上看增速依然较快,但7月份的销售数据实际上是拖了1-7月份的后腿,2008年7月份,保利实现销售面积15.18万平方米,实现销售认购金额11.08亿元;同比增速分别为20%与10%左右,在去年同期基数并不高的情况下,下滑比较明显,但一个月的下滑并不能代表趋势,后续销售是否继续走弱仍待观察。
完成全年计划无大碍,但存在不确定因素。公司全年计划完成240亿的销售额,1-7月份共完成118.09亿,为全年计划的49%,虽然公司在下半年推盘量将有所增加,基于我们对楼市调整周期的判断,下半年楼市持续低迷可能性较大,我们对公司完成全年计划保持谨慎。
高增长+估值安全+业绩最确定的蓝筹。公司在依靠现有项目情况下,未来三年保持60%以上复合增长将无悬念,公司目前PEG为0.5,我们认为这是比较合适的比例。
我们预计正常情况下公司08、09、10年EPS分别为1.06、1.7、2.6,对应8月11日收盘价PE分别为13、8、5倍,不仅估值偏低,保利在08年良好的销售表现使得上述盈利预测已被高度锁定,08年基本锁定,09年业绩锁定比例达50%以上,是蓝筹股中为数不多的09年增速较快,同时确定性较强的品种。
NAV方面,公司重估净资产值为15.76元,目前处于nav折价状态,折价比例为17%,具有较好的安全边际。
投资建议。公司上半年销售数据受6月份支撑较多,7月销售则已现下滑,可见随着楼市调整的深入,公司项目所处区域并无回暖迹象。虽然作为行业龙头所受影响相对要小,但并非毫无影响,后续销售能否在冷市中热销仍有待观察。目前市场行情偏弱,龙头代表除保利地产外,金地、招商、万科股价都已创出新低,加上对下半年调整将持续的判断,我们对行业龙头企业整体持谨慎态度,但考虑到公司业绩相对较为确定,暂时维持"推荐"评级,。
4.2万科08年中报点评-调整步调、以退为进
业绩略低于预期。公司08年上半年实现营业收入172.6亿元,净利润20.6亿元,较上年同期分别增长56%和24%;每股收益0.19元,业绩略低于预期。报告期内,公司毛利率的较低、以及营销费用和少数股东权益占比的提升,导致净利润增速小于营业收入增长。
上半年经营情况。公司上半年共销售商品房265.8万平米,销售金额241.3亿元,同比分别增长15%和38%。上半年结算面积208万平米,同比增长70%,目前尚有320万平米已售未结资源,金额约286亿元,相当于上半年结算收入的165%。上半年完成开工面积333万平米,竣工面积157万平米,分别占公司调整后开竣工计划的49%和27%。
目前公司财务状况良好,预计下半年仍将保留100亿左右的现金盈余,充裕的流动性为公司财务的稳定性和未来发展提供了重要保障。
积极把握调整带来的机会。尽管公司销售业绩不可避免地受到了全国楼市调整的影响。
但在调整当中,公司把握住了当前市场以中小户型的刚性需求为主流的特点,积极应对,市场份额从2007年的2.07%提升到上半年的2.7%。另一方面,行业资源整合的加速也为公司提供了较多机会。上半年公司76.2%的项目资源通过合作方式获取,新增土地平均成本约2155元/平米,较去年平均下降40%。
下半年坚持现金为王,销售加码。公司在下半年仍将秉持现金为王的经营思路,同时加大销售力度,加大中小户型的供应。另一方面,为避免因市场原因造成新产品库存,公司计划削减下半年的开工和竣工计划至683万平米和586万平米,以更好地匹配当前市场的销售节奏,保有更多的现金,把握未来机会。由于目前难以准确判断市场调整的时间和幅度,公司未来一段时间将审慎进行项目发展,选择在合时时机补充项目资源下调盈利预测和短期投资评级至谨慎推荐。基于我们对行业下半年仍将持续调整的判断,以及万科最新披露的信息,我们下调公司08和09年盈利预测至0.61元和0.73元(分别下调了20%和30%),对应的动态市盈率为13倍和11倍。尽管我们看好行业和公司的长期发展趋势,但鉴于对下半年房地产市场及公司09年业绩不确定性的担忧,我们下调万科短期投资评级至"谨慎推荐"。
4.3金地集团7月份销售数据点评
2008年7月公司共实现销售面积7.54万平方米,较上月下降31.83%;销售金额9.63亿元,较上月下降25.81%。2008年1月至7月,公司共实现销售面积55.14万平方米,较上年同期销售面积下降15.65%;销售金额59.35亿元,较上年同期增长2.27%。
从上述数据来看,作为市场价拿地、快速开发、快速销售型公司代表的金地集团,受市场低迷影响的程度还是较大的,从目前的情况来看,要完成我们的业绩预测情况,接下来的销售压力确实较大。我们在中报给出的业绩预测是:2008、2009年的净利润分别为14.57亿元、20.09亿元,每股收益分别为0.87元、1.20元。对于这个预测能否达到,我们将继续密切观察接下来的销售数据,鉴于行业基本面及下半年销售情况存在一定的不确定性,短期下调为"谨慎推荐"评级,长期给予"推荐"评级。