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调整期有多长
如果我们客观地分析目前北京的房地产市场,“观望期”已经不是一个正确的说法,“调整期”才应该是真实的描述。那么,下一个问题就是:这次调整会有多长的时间?
在业内的探讨中,有人认为2005年上海楼市的调整周期可以参考,当时上海的整体房价跌了差不多30%,但是在一年之后就开始回暖,价格很快回到了调整前的价位并开始了新一轮的价格上扬。在“借鉴上海经验”的时候,我们同样必须看到一些完全不同的形势。
当时上海的房价在全国可以说是“一马当先”,当上海房价率先冲上高位并掉头往下的时候,全国各地的房价还没有怎么涨起来,有效需求依然非常旺盛,也没有什么泡沫成分,因而出现了上海低迷,全国楼市在短暂的“观望”之后全面蓬勃的景象。所以,那个时候上海楼市在较短的时间内就走出调整期,与当时的“全国楼市一片红”有很大的关系。然而,目前我们面临的是全国性的调整,即使今年也有乌鲁木齐这样的城市房价“逆势上涨”,但很小的局部绝对是杯水车薪,对整体大局的态势不会产生根本性的影响。
我们不妨再来回顾一下当时上海楼市的“复苏”过程。先是所谓“婚房”需求的集中释放,使得如位于浦东的“万科新里程”这样的八九千的楼盘首先出现旺销的势头,这是典型的“有效需求的修复”过程,然后是高端以及投资性购买“重新回到场内”,这时候才是楼市恢复向上势头的真正动力。我们绝对不可忽视的是这一时间段的一个重大背景,那就是那两年正是股市的上证指数从980点上升到了6000点的时期。我们现在的情况是正相反,股市又跌回到了相当于当时1000多点的价位。
还有更多不好的消息:银根进一步紧缩,通货膨胀加剧,外贸出口减少等国家整体经济形势的问题……好像也有不算坏的消息,那就是外部资金的持续地流入,可问题是这些资金至今既没有给股市也没有给楼市带来什么“拯救”的功效。就像是家里来了许多人,却搞不清楚是相助的“贵人”,还是来“趁火打劫”的,真可谓祸福难辨。
看来,现在并不是房地产行业最坏的时候,无论是开发商还是中介服务商,我们也许应该做好情况会进一步恶化的打算,而且,从时间上来看,今年之内调整的态势不会发生根本性的改变。