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在上半年仅实现20亿元销售额之后,为实现年初制定的100亿销售额目标,招商地产近期终于开始发力,而本次出让富城中国的交易预计产生的收益,可能达到公司最近一期经审计净利润的50%左右,对公司2008年度经营业绩将产生重大影响。
卖楼成最重要利润来源招商地产表示,富城中国是招商地产全资控股的瑞嘉投资实业有限公司的子公司,瑞嘉投资持有富城中国100%的股权。富城中国持有南京富城房地产有限公司100%的股权,南京富城是南京国际金融中心的所有权人。因此,此次实际转让的标的就是南京国际金融中心。
据介绍,南京国际金融中心项目位于有“中华第一商圈”之称的新街口广场,定位为5A智能型甲级写字楼,总建筑面积约为11.79万平方米,总可售面积为10.92万平方米,转让价格初步定为人民币17.5亿元。
招商地产公告之后,媒体普遍猜测公司此举是资金链紧张之故。招商地产董秘刘宁表示,出让富城中国全部股权实质上是实现南京国际金融中心的整体销售,不是因为缺钱。招商地产年初制定的“百亿目标”仍在争取,整体出售南京国际金融中心,就是实现该计划的一部分。
招商地产财务总监黄培坤此前也表示公司财务状况良好,负债水平没有上升,资金链稳健。
一位招商地产内部人士告诉记者,出售南京国际金融中心,是公司去年底就作出的决定,而非临时决定,此时出售,是因为出现了合适的价格和合适的时机。
曹旭东分析说,南京国际金融中心是个非常好的商业地产项目,从招商情况看,已经有多家大型企业签约将入驻该写字楼内。虽然品质不错,但南京商用物业的销售今年遇到了低谷,商业地产的销售量有一段时间甚至是零,因此南京很多做商业地产的开发商都面临较大的销售压力。该项目如果卖给散户,这个销售周期会非常长,而且资金回流的量也不大,不如干脆把项目整体进行转让。
深圳一地产分析师告诉记者,该项目转让均价达到了1.6万元一平方米,作为整体销售来说,这个价钱并不便宜。何况公司公告说该项目收益可能达到公司最近一期经审计净利润的50%左右。据了解,招商地产2007年全年净利润为11.58亿元,也就是说,仅此一笔交易,就可以获利5.8亿,且增厚招商地产每股收益0.46元左右。
国泰君安分析师孙建平此前预计,招商地产2008年最重要的利润贡献就是南京新街口的国际金融中心的转让。
“下半年扩张买地”在这次交易中,拟受让方ARA已支付了诚意金250万美元,招商地产提醒说,由于还需要履行董事会和股东大会批准程序,交易仍存在一定的不确定性。
招商地产财务总监黄培坤此前表示,公司已实现回收销售现金14亿,公司目前的现金资产总值与2007年底持平,为3亿-4亿。他进一步解释说,一家公司的资金成本能够很好地反映该公司的财务状况。据其介绍,公司一季度的资金成本保持在6%之下的低水平。黄培坤表示,现在是招商地产土地储备部门最忙碌的时候,因为在其看来当前是土地储备的良好时机。黄培坤认为公司928万平方米的土地储备是招商地产的一大竞争优势。
招商地产总经理林少斌曾表示:“如果我们今年卖100亿,可以回收80亿的话,另外增发80亿也能顺利实现,就有160亿的现金流入,而现金流出大概是100亿。剩下的60亿肯定是买地。”而且林认为:“今年60亿买的地肯定比去年的面积多,因为单价下调了。”
今年1月份,招商地产申请10亿元的信托融资,最终获得6.5亿元。7月31日,其80亿增发计划获得证监会通过。但由于公司目前股价在13元附近,增发80亿有一定困难,公司正在等待年内一个合适的时机增发。
林少斌认为:“今年如果80亿可以增发的话,我们的总资产、净资产的规模会迅速扩大,负债率大幅下降。有息负债会下降到35%。虽然增发对于净资产的回报率和每股的盈利一定是有稀释的,但这是暂时的,增发之后,我们的财务状况会更加稳健,扩张能力会进一步提升。”
“我们2008年还是要找好的地,这个调整期是拿地的好时机。公司的实力是体现在低潮的时候你一样可以把事情做得很好。”林少斌在公司内部会议中表示。