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②一期是成本,二期三期获取暴利
“如果能够动态地看待项目发展,那么,开发商便能获得更大的收益率。房屋的成本中地价占了大头。”哈尔滨市一位开发商说。正因为如此,开发商将地皮拿下后,并不急于整体开发,而是先开发一块地,然后打出一个合理的价格,用高品质、低价格来吸引众多购买者。随着市场房价的水涨船高,在成本基本不变的情况下,同样一个区域内开发楼盘的二期和三期的售价不断上扬,开发商能获得额外的超额利润。
记者在采访中了解到,在哈尔滨市的一些大型小区内,其二期、三期的售价已经超过一期的100%。哈尔滨市南岗区的一个大型小区,2004年开盘时的价格为2400元/平方米;2006年,其二期的开盘价格为2600元/平方米;而到了2007年,其三期的开盘价格已经涨到了4400元/平方米。业内人士分析,从2004年到2007年,该楼盘的单价涨幅已经接近100%。其中,不排除二期、三期的建筑成本已经上涨,但是其前期的土地价格并没有变,也就是说,上涨的成本并不占大头。因此,其后期房价大幅上涨的同时,说明开发商已经从中获取了暴利。
哈尔滨市道里区一家大型楼盘,2005年时的价格是4000元/平方米,2007年同样的楼盘已经达到6500元/平方米。业内人士介绍说,该楼盘当初在拿地时,其合理价格定位在3000-4000元/平方米之间,此时开发商收回的利润已经超过了30%,而当该楼盘的价格上涨到6500元/平方米时,涨幅已经达到63%,其利润已经接近57%。
一家外埠在哈尔滨市投资的大型房地产公司销售总监对记者说,2004年,他们的第一个项目来到哈尔滨时,开盘的价格十分低,当时的项目根本不考虑赚钱,只是为了打开市场、打造品牌。如今4年的时间过去了,这里的房价已经涨了一倍,早已超出了预期的效果。规划没变,设计没变,成本没变——没有任何理由,同样的项目多赚多少钱只有开发商知道。
这样的例子比比皆是,哈尔滨市道里区的一家品质楼盘,2005年一期的开盘价是3500元/平方米,而目前其二期开盘价已经涨到7000元/平方米。哈尔滨市香坊区三合路一带一个新开发的小区,开盘就定价4500元/平方米,而与其紧邻的一个大型社区目前的价格为3800元/平方米。从一个个数字不难看出,随着某楼盘二期、三期的不断推出,开发商每重新开盘一次就会提价一次,而其成本并不会大幅增加,大幅上升的只有房价。
③房子越大,开发商越赚钱以现在的房价,动辄100平方米的大户型让工薪族望而却步,越来越多的市民希望理想的居住面积为40-70平方米的住宅。然而记者在哈尔滨市众多楼盘走访时发现,这样的小户型实在是不好买。记者发现,多数小区内最小的户型为60平方米左右,这样的房子基本没等开盘就被订光了,剩下的多为100平方米以上的大房子。那么既然市场上小户型需求强烈,为什么开发商却坚持“舍小求大”?
记者在采访中了解到,建设大户型和小户型的成本有很大的差别,其中小户型的利润较大户型低。在同一地段,定位为大户型的豪宅和定位为中小户型的普通住宅相比,单价高2000元/平方米十分容易。如果大户型产品做得好,售价能比中小户型产品高一倍。另外,大户型的建设成本也比小户型低。