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北京大学经济所房地产金融中心主任冯科(冯科博客,冯科新闻,冯科说吧)告诫开发企业搜狗,只是等到城市内部收入改善的人群改善型的居住需求到来,只有当真正的农转非开始时引发的需求到来,我们会迎来房地产市场的另外一轮高潮。“我们在这一轮的调整中不要被消灭掉,不要被挤出市场。”
冯科表示,房地产也是一个产品,作为产品市场一直存在着生产者垄断、消费者分散的局面天龙八部,可以说房地产行业天然就具有垄断性。在这样的情形之下开发商具有比较大的优势,但是现在的形势发生了变化,现在谁拿着钱谁是老大,最近这两年拿着钱的购房者话语权和主动性要强。
“去年说这轮调整可能会调整15个月,某种程度上是为了安慰情绪go2map,如果是从9月份开始算到今年年底就应该结束了,从目前的情况来看是不可能结束的,如果要调整绝对不是15个月,西方国家的经验告诉我们一个房地产的经济周期是七年,2001年起动了房地产周期,从经验上来看已经到了周期的临界点,每个房地产周期以后是要向下运动三到四年www.focus.cn,所以国外的很多房地产基金运营的基金是七年。”冯科表示,这论坛调整远远不止一年,至少三年。
冯科评价中国的宏观经济增长的主要原因是:一是消费升级拉动的经过增“食衣住行”展开的。“我们经济的主体大部分还是加工性的贸易,过去十年连续30%的增长焦点房地产网,今年上半年的增长比去年回落了5.1个百分点,但如果是加上出口、加上美元贬值的因素,这次下降率会更大。 ”
第二个因素是投资的拉动,今年上半年投资拉动大概30%,我们的投资品价格上涨了10%,如果从这个因素上来看投资也是在下降。
“消费创造了15年以来的最高水平www.focus.cn,但是我们的物价指数连续达到8%,扣除物价指出我们的消费增长也是下降的。我们的GDP从07年的2季度到现在已经连续4个季度的下滑,由此可以判断07年的第二个季度可以看成是本轮经济周期增长的一个顶点,我们现在是处于宏观经济下行的轨道,任何的经济增长都存在周期17173,没有永远上涨而无下行的周期,全世界任何的经济体都没有出现过,目前中国的这一轮经济增长已经是创造了历史,成为了中国从1949年以来最长的一个经济增长周期。”
“其中一个节点就是我们能不能从劳动密集型的低附加值的加工型的企业体系成功的升级转型鹿鼎记,也决定了我们国家的经济乃至房地产市场未来的走向。宏观经济不好,企业主没有钱,购房者的财务受到了约束,房地产市场不能好。”
除此之外,冯科表示“金融机构的问题、资本市场的问题比房地产的问题更加严峻,从经济上来讲管理层更关注金融问题。除了经济问题以外管理层更关注社会和谐问题,特别是房价问题更是引起民怨沸腾的主要因素。政府不可能拿大笔的资金去买房地产来稳定价格,中央从某种程度上来讲是希望房地产稳中有降,但是地方政府又是希望稳中有升,长沙政府最近做了救市的措施,限制土地的投放、减免税费提高效率,这些能不能真正的解决房地产存在的问题目前还不好看。我们不要指望会有救市的行为。”