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严控房地产信贷,无疑是对房地产业“大泼冷水”,这被众多房地产商评为当年“最郁闷”的事情之一。
而当年同时被众多房地产商评为“最高兴”的事情之一,也随之而来。
2003年8月底,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)由新华社全文播发。这份被业界公认为中国房地产市场发展的新五年计划明确指出:要根据市场需求,采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。
曾经至为风光的经济适用房在此18号文中被降低到辅助地位。按照当时建设部部长汪光焘的解释,原因在于过去几年中,经济适用房的建设和管理暴露出了越来越多的问题。
房地产业界毫不掩饰对公布18号文的激动之情。2003年底的行业总结会上,众多商家无不认为“肯定是听取开发商意见之后,才出了这样一个文件”。
事实似乎也正如北京华远地产股份有限公司总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)兴奋地表示那般:
“这个文一出来,所有关于房地产市场的争论就应该停止了。”
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(曹建海博客,曹建海新闻,曹建海说吧)告诉记者,2001年—2007年,北京房地产开发投资年增长速度分别比同期社会固定资产投资活动高出3~15个百分点:
“2004年以后,北京对奥运场馆和基础设施投入加大,各地都来北京投资买房,北京市基本取消了经济适用房,仅面向拆迁户和中央机关,老百姓已经基本看不到经济适用房。加上各地投资者大量进入,北京房价在2004年后出现大幅度上涨。2005年和2006年上涨最快,平均涨幅在30%以上。2006年平均价是8800元/平方米,2007年平均价达到11500元/平方米。”
在北京、上海、深圳等一线城市的一路引领下,国内房地产市场终于在2007年中旬攀上此轮“跃进”的最高峰。
在曹建海看来,正是18号文基本上否定了1998年以经济适用房和廉租房为主体供给的改革方案:“直到2007年,中央政策才再次转向要求各地保证70%的土地用于建设廉租房、经济适用房、双限房、小户型、普通商品房等,但也并没有明确经济适用房要建多大比例。”
拐点,“秃子头上的虱子”万科,目前全国最大的房地产企业。
统计数据显示,2007年,该公司全年的销售面积合计为613.7万平方米,销售金额合计为523.6亿元。
去年12月初,由于开盘定价13000元/平方米的均价远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格,位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘当日不到两个小时即全部售罄。
虽然万科一再强调“各个城市会根据市场实际情况确定合理定价”,降价风潮还是从广州、深圳、成都、上海一路刮至北京。2月27日,北京万科的中粮假日风景项目“爬上”京城楼盘打折信息的首位:“所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。”
陈晟认为“有刚性需求的支撑面,深圳的房价不可能再有大幅调整”,但他赞赏“万科清醒而且聪明,在保障性质的住房范围内,坚决降价,降了15%,立刻回笼一个亿”。
去年下半年开始,美国次贷影响下的国际经济萧条亦传导至中国。银根不断缩紧,加上第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍)使购房者观望气氛浓厚,炒房者成本加大,市场需求逐渐跌至冰点,开发商销售不旺,楼市出现唱跌的声音。
万科此际降价,整个中国楼市自然“敏感”异常。连万科老总王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)都在某次“非公众”场合提醒在座的同行,“拐点就是秃子头上的虱子,明摆着”。
被视为方向标的京、沪、穗等大城市的房地产市场出现了短暂的停滞。到今年3月份,从需求量角度判断,上海下降15%,广州萎缩了44%。
8月奥运期间,北京市房地产市场交易量再次大幅下跌。其中,期房交易数据出现超过40%的跌幅,交易量也创下了年内除去春节期间的新低。
在消费市场,盲目担心“不买价格会更贵”的买房心理预期也渐趋理性。
“2007年,全国商品房平均销售价格高达3885元,按照建设部规定的90平方米户型计算,一套住房的价格高达34.97万元,约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价—家庭收入比率更高,北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率,甚至达到了21倍。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海相信“目前房价已经远远脱离了大多数家庭的可支配收入,连房屋投资者也开始担心无法找到下家接盘,银行体系也开始审慎房地产贷款,房价调整已成为大势所趋。全国楼市将正式进入漫长的熊市”。
对外经济贸易大学国际房地产金融研究中心主任梁蓓感觉“房地产市场今年的调整似乎来得太猛烈了些。中国房地产业经过十几年‘大跃进’式的发展之后,经历一个调整期是必然的,但这个调整应该是渐进的。不能说房地产价格出现‘拐点’,是它的价格开始回归到合理的水平”。
但在这个“合理”回归的过程中,总有人要为曾经“不合理”的价格高企“埋单”。
7月以来,断供千亿的传闻把深圳的银行推到风口浪尖。
8月19日,深圳市中级人民法院开庭审理招商银行、断供业主以及开发商之间的“断供”零首付一案。房价暴跌产生的负资产群体,房地产商岌岌可危的资金链条,以及银行可能存在的房地产不良贷款风险,都开始浮出水面。炒房者、开发商与银行之间,一场一损俱损的“囚徒游戏”似乎已经展开。
正如曹建海所言,泡沫破裂最坏的结果是投资速度降下来,经济增长速度会明显下降,银行的不良资产开始加大,其中不止是房地产的不良资产,还包括由此引起的投资下降形成的不良资产,影响非常大:
“但总要为过去的错误付出代价。房地产业的困难刚刚开始,未来降价、重组、倒闭、破产是必然趋势,房地产投资增长也将呈大幅度回落甚至衰退局面,这是经济回归理性的重要标志。政府应做的,是减少对房地产的贷款,宁可出现不良资产也要挤掉泡沫。关键是把经济的发动机从房地产和出口转移到内需的产业上来。”