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核心提示:万科“青年置业计划”推出第5天,200多套房源销售一空。这四天,万科金色水岸经历的是一边欣喜一边头疼的“冰火两重天”,而就在这两难的抉择中,万科继续按照自己方式在行进:紧接着即将推出2期中庭房源(A级“舒适版”均价10500元/平米,B级“青年版”2房 均价9000元/平米,B级“青年版”3房观景楼 均价10800元/平米)。这次事件,万科站在风头浪尖,但所有开发商所面对的是同样的抉择:房价降不降?降多少?这是个问题……
不调价,难破观望局面;调呢,又怕老业主闹。退也不是,进也不是,这是当前许多开发商面临的两难境地。而9月4日晚宁波万科案场被砸事件,则使开发商的这一处境更为凸现。
事件起因是万科的产品"瘦身"之举:9月1日,宁波万科决定,将金色水岸二期200余套90平方米以下房源的装修档次由豪华变为简易,均价相应由11000元调到9000元。这一来,一期的业主不干了。
"前天傍晚,三四十位情绪激动的一期业主涌入案场,称二期房价降了,要求退房或补偿。"万科一位营销人员说,起先,他们只是拍桌子,喊口号,但后来,一位业主竟然动手砸了楼盘模型。
"整个过程中,我们的保安双手下垂或背在身后,一直保持克制和冷静,事件才没有升级。"这位营销人员说,还是警察赶到,带走了那位砸模型的,闹场的业主才散去。
9月5日上午,我在万科案场看到,现场秩序已恢复,坐满了前来选房的客户。
万科"砸场"事件虽已平息,但今后类似的事件会不会在其他公司的案场上演,谁也难料。
去年11月起,楼盘降价的新闻不断传出,先是珠三角,再是渤海湾,然后是长三角,可宁波的房价一直不曾有过明显的松动。
这一方面和宁波的市场有关,虽同样不景气,但日子还过得去,开发商还没被逼到非降价的份上;另一方面,开发商确实顾虑重重,因为降价是把"双刃剑":舞得好,可以促进销售;舞不好,会引起追涨杀跌或业主闹事,赔了夫人又折兵。
不过,随着时间推移,宁波的房价"城堡"越来越难守。
前几年,楼市也曾低靡,但都有惊无险,开发商挺个一年半载,便又柳暗花明。这次有点不一样:一来去年后半年的爆涨已让房价高处不胜寒;二来今年困难的不只是房产行业,在原材料、人工费上涨,银根紧缩及汇率、国际经济形势等综合作用下,外贸和制造加工等行业步履艰难,改变了人们对经济的预期;三来股市泡沫破裂,炒家一脚踏空,大量资金被套。
市场前景能见度太低,开发商的风险正在加大。这种情况下,"现金为王"再次成为至理名言。别说那些"揭不开锅"的,即便资金链尚能支撑的,也希望快速回笼资金,落袋为安。
回笼资金,意味着要把房子卖出去。九十月份,历来是房产销售旺季,以致有"金九银十"之说。尽管今秋的"含金量"、"含银量"可能不高,但抓住这个季节大搞促销"博一把",仍是开发商的上上之选。
万科为产品"瘦身",正是促销的需要。"原来考虑豪华装修,是面向改善型需求,但在市场浓郁的观望气氛下,这类购房者大多在持币等待,而急于购房的首次置业者又无力承受。"万科人员说,这次推出简装版房源,就是为了顺应形势,争取主流市场。
退一步果然海阔天空。金色水岸200余套简装版房源,到9月5日中午已卖掉170多套。
事实上,在外无政策救市"援兵",内缺资金"粮草"的情形下,希望以退为进,主动突围的开发商已不在少数。最近我接触的几位,就已心生"降"意。
怎么降?对新推楼盘来说,不难,只是把开盘价适当调低。可那些卖了半截的老楼盘却不好办。加大折扣,赠送电器等暗渡陈仓的法子太迂回,效果可能不明显,直截了当地降又心有余悸:万科只是豪装变简装已被砸了售楼处,真要降价还了得。何况,类似的事情在宁波也已不是第一次。
近年,伴随着楼市高烧,让房价回归理性的呼声不绝于耳。可当房价向理性回归时,部分业主的行为却失去了理性。虽然房价下调后要求退房或补偿既不合法也不合理,但一些业主就是没法接受。车子降价没人吵,股票跌了没人闹,一到房子就不行了,似乎房子就只能涨不能跌。
市场经济要遵循市场规律,要按规则办事。市场不好时商家调整产品结构或价格,是再正常不过的事。而价格随供需关系而波动,也是健康、成熟的市场表现。由于房产兼具投资品的属性,为楼市染上了更多虚拟经济的色彩,价格波动更是难免。
前些年,历经几次调控而房价只涨不跌,原因固然是多方面的,但楼市不成熟显然也是其中之一。而成熟的楼市不仅要有成熟的管理体制和机制,要有成熟的开发商,还要有能对自己的投资决策完全负责的成熟的消费者。
支持不退房,购房投机,就要担风险,现在亏了,就想毁合同,不可能!