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信贷紧缩政策也是土地市场降温的主因。近日,央行、银监会发布《关于金融促进节约集约用地的通知》,严格商业性房地产信贷管理。其中,对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。这项措施,更是给囤地的房地产商从资金上收紧了“紧箍咒”。
除了宏观调控政策对土地市场的影响之外,这轮土地市场降温还有一个原因,那就是市场自行调节发挥了作用。从另一个角度来讲,房地产市场对土地市场的影响也起到了重要的作用。前两年房地产市场的火爆造成开发商囤积了大量的土地,而这些土地的消化则需要一个过程。尤其在当前房地产市场交易量萎靡,再加上股市的低迷以及上市融资面临诸多困难,许多开发商资金链面临断裂的危险。在这种情况下,开发商对土地市场的兴趣锐减,土地市场的需求减少造成了土地价格难以再现去年的辉煌,反而出现大量“流拍”现象,甚至出现“退地”以减少损失的情况。供需的变化带来土地市场的“寒潮”。
另外,土地财政是许多地方政府的收入来源。据国土资源部统计,去年全国招标拍卖挂牌出让土地收入超过9000亿元,其中大部分收入由地方政府支配。在现有的体制下,地方政府卖地的冲动难以根本遏制,一旦土地价格下降,地方政府只好靠增加数量来获得收益。如果土地难以出让,就囤积在地方政府手中。专家指出:“回归理性取决于土地合理流通,即土地既不能囤在地方政府手里,也不能囤在开发商手里,任何一方囤地都会使得土地市场供求失衡。”而要解决这个问题,就必须从制度的改革入手。
从这些年来土地市场的起伏来看,我国的土地市场还存在许多不完善的地方。专家指出:“地价决定不了房价走势,但房价对地价的影响是明显的。因此,土地市场回归理性的一个前提是房价回归理性。”但是,目前我国房地产市场正处于调整时期,观望气氛浓厚,房地产商面临着资金回收的压力,房价下行的压力不小。虽然经济适用房、限价房和廉租房的建设在各地不断推进,但是房地产市场的结构依然不合理。可以说,我国房地产市场的完善还有一个过程,与之息息相关的土地市场,也不可能在短期内得以完善。
看来,在当前房地产市场低迷的情况下,个别“单价地王”的出现恐怕只是昙花一现,只能反映出某个地块的优势,并不意味着遭遇寒流的土地市场出现根本的转机。土地市场的完善还有很长的路要走。